aleqt (10983) 2023/11/06

إصدار يومي باتفاق خاص مع صحيفة «فاينانشيال تايمز» البريطانية 11 NO.10983 ، العدد 2023 نوفمبر 6 هـ، الموافق 1445 ربيع الآخر 22 الإثنين شهد المستثمرونفي الصناديق العقارية في المملكة المتحدة أوقاتا جيدة وسيئة منذ التصويت على خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي. والآن بـدأوا يفقدون صبرهم. في الأسبوع الماضي، أعلن بنك إم آند جي لإدارة الصناديق خططا لإغلاقصندوقه العقاري الذي تبلغ مليون جنيه إسترليني 565 قيمته وإعادة الأموال إلى العملاء، مشيرا إلى تراجع الاهتمام من مستثمري التجزئة (المستثمرين الأفراد). وفي اليوم التالي، علقت شركة سانت جيمس بليس التداول في وحدتها 829.5 العقارية التي تبلغ قيمتها مليون جنيه استرليني بعد زيادة طلبات الاسترداد. وأعلن صندوق عقاري ثالث، تـديـره شركـة كندا لايـف أسيت منجمنت، في بداية الشهر خططا لإغلاقه للسبب نفسه. قال مايكل وايـــت، رئيس قسم العقارات البريطانية في شركـة كندا لايف أسيت منجمنت: "بعد طلبات الاســـ داد الأخــ ة التي قدمها المستثمرون، توصلنا إلى ما يلي: الصندوق لن يكون مجديا تجاريا". وهذه ليست المرة الأولى التي يمر فيها المستثمرون البريطانيون بهذه التجربة. لقد عانت الصناديق العقارية حالات اندفاع للخروج والإغـ قـات المؤقتة بين الفينة .2016 والأخرى منذ لكن أسعار الفائدة المرتفعة تـسـبـبـت في تــحــول ملحوظ في الاسـتـثـ ر بعيدا عـن هذه الصناديق، التي تأتي مع مخاوف بشأن ارتـفـاع تكاليف الديون والمكاتب الفارغة بعد الجائحة، ونحو الدخل الثابت والمنتجات النقدية التي تبدو أكثر جاذبية وأكثر أمانا. أشــار ماكس نيمو، المحلل الــعــقــاري في شركـــة نوميس للوساطة المالية، إلى المشكلات الخاصة التي تـواجـه صناديق الـعـقـارات "المـفـتـوحـة"، التي تسمح بالتعامل اليومي عندما يكون الأصل الأساسي غير سائل بطبيعته. وقـال: "بعد عمليات عدة من تجميد اســ دادات الاستثمارات في ال ـصـن ـادي ـق في الأعــــوام الأخيرة، استمرت الثقة بالأدوات ذات الـرأسـ ل غير المحدد في الـتـضـاؤل. إننا مندهشون أن السوق استغرقت كل هذا الوقت لتقبل هذا". كانت عمليات الاســـ داد من الصناديق العقارية في المملكة المتحدة مرتفعة باستمرار خلال العام الماضي، حيث تم سحب مليون جنيه 190 و 50 مـا بـ إسترليني على أسـاس صافي كل شهر، وفقا لشركة مورنينج ستار. مليار جنيه 1.4 وخـــرج نحو إسترليني من السوق في تلك الفترة، مـا خفض قيمتها الإجمالية إلى مليار جنيه إسترليني في نهاية 10.4 35 سبتمبر، مقارنة بـذروة بلغت .2016 مليار جنيه إسترلينيفي أبريل قال أولي كريسي، رئيس قسم أبحاث العقاراتفيمجموعة إدارة الاستثمار كويلتر شيفيوت، إن هذه "الحركة البطيئة" لعمليات الاســ داد المستمرة تجعل من الصعب على مديري الصناديق تلبية الطلبات مع تقلص النقد الموجود في الصندوق. وقــال: "إذا باعت الصناديق عقارات سائلة ومرغوبة، فإنك تـبـدأ البحث في الـقـائمـة عن العقارات التي قد يستغرق بيعها ستة أشهر". ويشمل ذلك مراكز التسوق والمباني المكتبية الكبيرة، التي يكون المشترون فيها قليلين ومتباعدين. وأدت الأشهر القليلة الماضية إلى مزيد من الـركـود في سوق العقارات التجارية. وقال محافظو البنوك المركزية العالمية، إنه حتى إذا لم يتم رفع أسعار الفائدة أكثر، فمن المرجح أن تظل مرتفعة لبعض الوقت. وقال كيث بريسلاور، العضو المنتدب لشركة باترون كابيتال لإدارة الصناديق العقارية، إنه بالنسبة إلى أصحاب العقارات "فهذا يعني ضمنا أنه سيتعين عليهم التعامل مع تكلفة الديون المرتفعة لفترة طويلة، وإذا كان لديك تكلفة عالية للاقتراض، فستنخفض التقييمات". تمنح الصناديق ذات الرأسمال غير المحدد المستثمرين بالتجزئة خــيــارات لـوضـع أمـوالـهـمفي العقارات التجارية، وهـي فئة أصــول يصعب الـوصـول إليها لـولا ذلــك. يسمح هـذا الهيكل للمستثمرين بسهولة الــ اء أو البيع خـارج الصندوق، لكن هـذا يتعارض مع الأشهر التي قـد يستغرقها شراء العقارات الأساسية أو بيعها. تحظى صناديق العقارات ذات الـرأسـ ل غير المحدد بشعبية خاصة في المملكة المتحدة، لذلك يتأثر المستثمرون في المملكة المتحدة بشكل أكبر إذا تم حظر عمليات السحب بسبب اضطرابات السوق، والارتفاع المفاجئ في طلبات الاسترداد. لكن الصناديق الـعـقـاريـة في أمــاكــن أخــرى تضررت أيضا من جراء سحوبات المستثمرين. ، حـد بنك 2022 وفي نهاية بلاكستون، أكـ مدير للأصول البديلة في الـعـالم، من قدرة المستثمرين على الانسحاب من صـنـدوق الـدخـل الـعـقـاري ذي الرأسمال الثابت الذي تبلغ قيمته مليار دولار بعد تلقي عدد كبير 66 من طلبات الاســـ داد، رغـم أن الشركة قالت إنه كان هناك تراجع حاد في الطلبات منذ ذلك الحين. وفي المـمـلـكـة المـتـحـدة، تتطلب قواعد هيئة السلوك المــالي مـن مـديـري الصناديق العقارية النظر في تعليق عمل الصناديق خلال ظروف السوق القاسية، وهـو ما حـدث عام بعد التصويت على خروج 2016 بريطانيا من الاتحاد الأوروبي، أثـنـاء الجائحة، 2020 وعــام وفي نهاية العام الماضي نتيجة "الميزانية المصغرة". كـانـت هـنـاك دعـــوات لمزيد من الإجـراءات لحماية مستثمري الصناديق العقارية في المملكة المتحدة، حيث أطلقت هيئة مراقبة السلوكيات المالية استطلاع حول 2020 رأي في أغسطس تقليل احتمالية إلحاق الضرر بالمستثمرين. وتتمثل إحـــدى الـخـطـوات التالية في نتيجة استطلاع حكومي منفصل حول كيفية تأثير فترة إشعار للاسترداد تراوحت مدته يوما، التي اقترحتها 180 و 90 بين مشاورة هيئة الرقابة المالية، على "حسابات التوفير الفردية". ويتعين على حسابات التوفير ذات الكفاءة الضريبية هذه أن تسمح للعملاء بالوصول إلى أموالهم أو تحويلها إلى حساب توفير فردي يوما من الطلب. 30 آخر في غضون وأخــــ ت إدارة الإيــــرادات والجمارك البريطانية، التي تدير استطلاع الــرأي بشأن حسابات ال ـت ـوف ـ الــفــرديــة، صحيفة "فاينانشيال تايمز" أنها لا تزال تدرس النتائج. كما حولت الهيئات التنظيمية في أماكن أخرى انتباهها إلى هذه المشكلة. حيث دعا البنك المركزي الأوروبي في أبـريـل إلى إجـراء إصلاحات على صناديق العقارات التجارية لتقليل المخاطر المحتملة على "استقرار مالي أوسع نطاقا"، إذا سارع المستثمرون إلى سحب أموالهم بشكل جماعي. وقال مجلس الاستقرار المالي والمنظمة الدولية للجان الأوراق المالية في يوليو، إن مديري الصناديق الذين يستثمرون في أصول غير سائلة ينبغي أن يفرضوا رسوما على العملاء مقابل عمليات السحب لثني المستثمرين عن الاندفاع للخروج إذا كان هناك اضطرابفي السوق. لكن كل هذا يأتي بعد فوات الأوان بالنسبة إلى المستثمرين في الصناديقفي المملكة المتحدة التي تم وقفها أخيرا. أخبر بنك إم آند جي العملاء بأنه ستكون هناك فترة انتظار شـهـرا 18 لمــــدة تــصــل إلى لاستعادة أموالهم بالكامل. وقال نيل بـروكـس، الرئيس العالمي للمنتجات والتوزيع في بنك إم آند جي: "لقد درسنا خيارات مختلفة، لكننا نعتقد أن هذا هو القرار الصحيح لمستثمرينا". وفي الوقت نفسه، قال توم بيل، مدير الاستثمارات في شركـة إس جيه بي، في بيان سابق، إن الشركة: "عاكفة على تقييم ظروف السوق ومراقبة تقييمات العقارات داخل الصندوق من كثب. ونحن ملتزمون باستئناف التعامل بمجرد اقتناعنا بتوافر الظروف الملائمة". مستثمرو الصناديق العقارية سحبوا أموالهم .. لقد نفد صبرهم بنك إم آند جي أغلق صندوقه العقاري وأعاد الأموال إلى العملاء، وعلقت شركة سانت جيمس بليس التداول في وحدتها، وأعلن صندوق عقاري تديره شركة كندا لايف خططا لإغلاقه أيضا. «رويترز» عانت الصناديق العقارية حالات اندفاع للخروج والإغلاقات. من لندن سالي هيكي منذ أن شرع بنك اليابان في تجربة سوق السندات الضخمة ، كان أحد أكبر الأسئلة 2016 عام المطروحة بين المستثمرين، هو: كيف ستنتهي هذه التجربة؟ لقد استخدمت البنوك المركزية حول العالم برامج شراء السندات المعروفة باسم التيسير الكمي لدعم الاقتصادات لأكثر من عقد من الزمن. لكن قبل سبعة أعوام ذهب بنك اليابان إلى أبعد من ذلــك، حيث وضـع حـدا صارما لعوائد الـسـنـدات الحكومية اليابانية لأجل عشرة أعوام. وفي هذا الأسبوع، اتخذ بنك اليابان أكبر خطوة حتى الآن نحو تفكيك السياسة، معلنا للمرة في 1 الأولى أن الحد الأقــى المائة على عوائد السندات لأجل عشرة أعوام سيفهم الآن على أنه معدل مرجعي. كــان رد فعل المستثمرين الصامت على قراره بمنزلة راحة للبنك المركزي، الذي يتعين عليه تخفيف قبضته على السندات تدريجيا لتجنب التسبب في اضطرابات في سوق دولية تبلغ قيمتها تريليونات الدولارات. لكن لا يزال هناك طريق طويل لنقطعه قبل أن يتخلى بنك اليابان عن سياسة أخرى تعد الآن خروجا عـن المـألـوف: أسـعـار الفائدة السلبية، التي تجعله آخر بنك مركزي كبير لا يزال متمسكا بأحد مبادئ سياسته النقدية شديدة التساهل. هل ماتت السيطرة على منحنى العائد؟ يقول المستثمرون إن القرار الأخــ بـإزالـة السقف الصارم لعوائد سندات الحكومة اليابانية لأجــل عــ ة أعـــوام يعني في الواقع وفاة السيطرة على منحنى العائد. وقــال كـازويـا ساتو، الخبير الاستراتيجي في شركة دايوا، إن "النهاية الرسمية للسيطرة على منحنى العائد ستكون بمنزلة احـتـفـال"، مضيفا أن الخروج قد يأتي في ديسمبر. "أعتقد أن بنك اليابان تمكن من بدء مسار تدريجي نحو التطبيع دون إحداث تأثير كبيرفي السوق". ومع ذلك، فإن التغيير الأخير في السيطرة على منحنى العائد لا يعني نهاية إجـراءات التيسير الكمي التي يتبعها بنك اليابان، لأنه سيستمر في إجـراء عمليات شراء السندات "بقيمة ثابتة"، وإن لم يكن بسعر ثابت قدره في المائة، حسبما قال كريس 1 جيفري، رئيس أسعار الفائدة واستراتيجية التضخم في شركة إدارة الاسـتـثـ رات القانونية والعامة. متى ستنهي اليابان سياسة أسعار الفائدة السلبية؟ الآن بعد أن ألغى بنك اليابان فعليا سياسته المتمثلة في وضع سقف صـارم على عوائد السندات، يركز المستثمرون على الموعد الذي سيرفع فيه البنك المركزي سعر الفائدة، الذي يبلغ في المائة. ويتوقع 0.1 سالب بنك يو بي إس، أن يرفع بنك اليابان أسعار الفائدة السلبية في أبـريـل، بينما يتوقع بنك جولدمان ساكس حدوث التغيير في أكتوبر. وفقا لمحاكاة أجرتها شركة دايـــوا، من المتوقع أن يصل العائد على سندات الحكومة اليابانية لأجل عشرة أعوام إلى في المائة عندما يرفع 1.15 نحو بنك اليابان السيطرة على منحنى العائد وينهي أسعار الفائدة السلبية ـ ما يشير إلى أن العائد قد لا يرتفع بشكل كبير للغاية حتى لـو تمـت إزالـــة السقف بالكامل. وقـال ستيف دونـــزي، نائب رئيس الاستثمار والمنتجات في شركة بيكتيت أسيت منجمنت متوقعا أول رفع لأسعار الفائدة قصيرة الأجـل في يناير: "على مدى الأشهر الثلاثة الماضية، لم تضع السوق توقعاتها للخروج مـن أسـعـار الـفـائـدة السلبية فحسب، بل لرفع أسعار الفائدة بالكامل في العام المقبل". ومــع ذلـــك، بينما سيقوم البنك بإزالة السقف الرسمي، لا يـزال من المتوقع أن يقوم بعملياتشراء السندات إذا شعر أنه يفقد السيطرة. وقـال أحد المتداولين في طوكيو، إن هذا بمنزلة "خرقة حمراء أمام ثور" بالنسبة إلى حـراس السندات الذين سيختبرون الآن أين تقع عتبات بنك اليابان. هل سيغير المستثمرون اليابانيون ممتلكاتهم من السندات؟ إن المستثمرين اليابانيين في الـوقـت الـحـاضر هـم أكبر المالكين الأجانب لسندات الخزانة الأمريكية ويمتلكون نسبة عالية من الديون الأسترالية والفرنسية أيضا. ويتوقع المستثمرون أنه مع بدء عودة السياسة في اليابان إلى طبيعتها، ستصبح المؤسسات اليابانية محفزة بشكل متزايد للاستثمار في الداخل، وهو اتجاه من المتوقع أن يتسارع عندما تبدأ أسعار الفائدة في الارتفاع. لقد قـام كبار المستثمرين اليابانيين الذين يتحوطون من تعرضهم للعملة، مثل شركات التأمين، بإبطاء ملكية السندات الخارجية بالفعل، حيث أصبحت تكلفة التحوط باهظة الثمن بشكل فاحش، ما أدى إلى إلغاء فجوة العائد المتزايدة بين اليابان والاقـتـصـادات الأخـــرى، وجعل ســوق الـسـنـدات ذات العائد المنخفضفي اليابان تظهر جذابة نسبيا. وقالت إيـ هوكسا، رئيسة الدخل الثابت في شركـة نيوتن إنفسمنت منجمنت: "يهيئ بنك اليابان بيئة مواتية حقا للمستثمرين المحليين لإعـادة الأمــــوال إلى الـوطـن ونشرها فيه. إذا كنت مستثمرا يابانيا، فلا يمكنك الاستثمار في سندات الخزانة الأمريكية إلا إذا كنت تتحمل مخاطر العملة - فيما يتعلق بالدخل الثابت، فإن السوق الجذابة الوحيدة هي سوقهم المحلية". ومـــن المـــرجـــح أن يـكـون التأثير محسوسا أيضا في سوق سندات اليورو والــدولار رغم أن المستثمرين اليابانيين لم يقوموا بتحولات كبيرة في الوقت الحالي. وقـال فنسنت مورتييه، كبير مسؤولي الاستثمار في أموندي: "إذا ارتفعت العوائد طويلة الأجل في اليابان بينما ظلت تكاليف التحوط مرتفعة.. قد يكون التأثير السلبي في الطلب على سندات اليورو والـدولار كبيرا، حيث قد نشهد عـودة قوية للاستثمارات إلى اليابان". وقال الاقتصاديون إن الهدف النهائي لبنك اليابان هو تحويل بعض الـحـيـازات الضخمة من سندات الحكومة اليابانية في ميزانيته العمومية إلى القطاع الخاص، خاصة البنوك الإقليمية. والسؤال الكبير خلال الأسابيع والأشهر المقبلة هو ما إذا كان المستوى الحالي لعوائد سندات الحكومة اليابانية لأجـل عشرة أعـوام مرتفعا بما يكفي ليكون جذابا لعشرات البنوك اليابانية الإقليمية لبدء الشراء. ما هو التأثير في الين؟ حـتـى الآن، كـــان رد الفعل معتدلا. وفي المراحل المبكرة من الخروج التدريجي لبنك اليابان من السيطرة على منحنى العائد، وفرت سوق العملات مكانا مباشرا نسبيا للصناديق لوضع رهانات كبيرة على تأثير سياسات بنك اليابان. وكان بوسعهم، في ظل ما عدوه مخاطرة منخفضة نسبيا، أن يراهنوا على أن الفرق في أسعار الفائدة بين "الاحتياطي الفيدرالي" المتشدد وبنك اليابان الذي يتسم بالتيسير الشديد بشكل دائـم من شأنه أن يوجد ضغطا هبوطيا مستمرا على الين. يقول المتداولون الآن إن هذا الرهان أصبح مزدحما وأكثر خطورة قليلا من ذي قبل: يبدو "الاحتياطي الفيدرالي" قريبا من نهاية دورة التشديد وإمكانية تدخل اليابان في العملة مطروحة على الطاولة. وكــان المـشـاركـون في السوق يظنون في السابق أن السلطات المالية رسمت خطا في الرمال ينا مقابل الـدولار، 150 عند نحو لكن التداولات الأخـ ة أظهرت أن الحكومة اليابانية تبدو مستعدة للسماح للين بالانخفاض إلى ما دون هذا المستوى. ويعتقد بعض محللي العملات أنه إذا لم يكن انخفاض الـ سريعا للغاية وغـ منظم للغاية، فقد تسمح الحكومة له ينا. 153 بالانخفاض إلى وقال الخبراء الاستراتيجيون في بنك مورجان ستانلي، إن الاتجاه الصعودي للدولار ينبغي أن يكون محدودا بخطر التدخل، متوقعين أن ينا تقريبا مقابل 150 يظل الين عند الدولار ما لم يكن هناك تغيير كبير في البيانات الاقتصادية الأمريكية. وفاة السيطرة على منحنى العائد في اليابان .. ماذا يعني ذلك للأسواق؟ اتخذ بنك اليابان أكبر خطوة نحو تفكيك السياسة النقدية، معلنا للمرة في المائة على عوائد السندات لأجل عشرة أعوام. 1 الأولى أن الحد الأقصى «رويترز» النهاية الرسمية للسيطرة على منحنى العائد ستكون بمنزلة احتفال في اليابان. كانا إناجاكي وليو لويس من طوكيو من لندن وماري ماكدوجال من نيويورك وكيت دوجويد