aleqt: 09-10-2023 (10955)

إصدار يومي باتفاق خاص مع صحيفة «فاينانشيال تايمز» البريطانية 11 NO.10955 ، العدد 2023 أكتوبر 9 هـ، الموافق 1445 ربيع الأول 24 الإثنين يمكن لسمسار الرهن العقاري نيكولاس مينديز، أن يصف ما شعر بـه عـمـاؤه خـال الـعـام المـاضي بكلمة واحدة: الصدمة. قال مينديز، الذي يعملفيشركة جون تشاركول ومقرها لندن: "إن رد فعل الناس الذين خرجوا لتوهم من سعر الفائدة الثابت عند أقل من في المائة هو "ما هذا؟ هذا هو 2 قسطي الشهري الجديد؟". عبر أوروبـــا، وجـد المقترضون الذين يتطلعون إلى تأمين رهون عقارية جديدة أو إعــادة تمويل الرهون القائمة، أن مدفوعاتهم ترتفع بشكل كبير عـى خلفية الارتفاعات الحادة في أسعار الفائدة التي حددتها البنوك المركزية. ومع توقع تراجع التضخم ببطء إلى أهداف واضعي أسعار الفائدة في المائة، ومن المرجح 2 البالغة أن تظل تكاليف الاقتراض مرتفعة لفترة أطول مما توقعه المقرضون والمـقـ ضـون عـى حـد ســواء في الـبـدايـة، فـإن عــددا متزايدا من الناس سيتضررون ماليا في الأعوام المقبلة. وبالنسبة إلى أولئك الذين هم بالفعل عل سلم الإسكان، فهناك اختلفات واسـعـة في مستويات الـحـ يـة ضــد أســعــار الـفـائـدة المرتفعة. يعتمد الكثير ليس عل الاختلفات في مستويات عدوانية واضعي أسعار الفائدة فحسب، بل يعتمد أيضا عل الاختلفات داخل أسواق الرهن العقاري الوطنية. حـتـى داخـــل منطقة العملة المـــوحـــدة، تـتـبـايـن تفضيلت المقترضين والمنتجات التي يقدمها المقرضون بشكل كبير. قــال جــون مـولـبـاور، الخبير الاقتصادي في جامعة أكسفورد: "التقاليد التاريخية تعني أنه لا تزال هناك اختلفات جذرية بين أسواق الرهن العقاري حول أوروبا. ورغم إطلق العملة الموحدة منذ أكثر من عقدين من الزمن وبعض التكامل في مـجـالات أخــرى مـن الأســواق المالية، فـإن هـذا لم يحدث في قطاع الإسكان". وتعني هذه التقاليد أنه تصعب المقارنة بين أسواق الرهن العقاري في أكبر ستة اقتصادات في أوروبا. لكن باستخدام عدة مصادر بيانات وعـ مقابلت مـع الوسطاء عبر المنطقة، قامتصحيفة «فاينانشيال تايمز» بتحليل البلد الأكثر عرضة لأسعار الفائدة المرتفعة. المملكة المتحدة أصـحـاب المـنـازل في المملكة المتحدة من بين الأكثر عرضة للخطر بسبب مزيج من أسعار الفائدة المرتفعة -سعر الفائدة القياسي في المائة 5.25 لبنك إنجلترا هو في المائة للبنك المركزي 4 مقارنة بـ الأوروبي- وانتشار الصفقات قصيرة الأجل ذات السعر الثابت. مليون أسرة 1.4 سيتأثر أكثر من بريطانية بتكاليف الرهن العقاري المرتفعة للغاية هذا العام وحده، وفقا لبيانات من مكتب الإحصاءات الوطنية، مع تحول الاتفاقيات ذات أسعار الفائدة الثابتة إلى أسعار فائدة متغيرة تم تصميمها عندما كانت أسعار الفائدة الرسمية عند جزء ضئيل من مستويات اليوم. مع ذلـك، فمن دون التغيرات التي طرأت علسوق الرهن العقاري عل مدى العقدين الماضيين، كانت المملكة المتحدة لتصبح أكثر عرضة للخطر. ، انخفضت نسبة 2003 منذ الرهون العقارية ذات أسعار الفائدة المتغيرة، التي تتحرك مباشرة بما يتماشى مع أسعار الفائدة التي إلى 70 يحددها البنك المركزي، من في 61 في المائة، مع وجـود 13 المائة من القروض الآن بأسعار فائدة ثابتة لمـدة خمسة أعـوام في 11 أو أطــول، مقارنة بنسبة عاما، وفقا لمؤسسة 20 المائة قبل أكسفورد إيكونوميكس. فرنسا حـظـي المـقـ ضـون في دول مثل فرنسا حتى الآن بقدر أكبر مـن الحماية مـن أسـعـار الفائدة المرتفعة، ويرجع ذلك في الأغلب إلى أن رهونهم العقارية تميل إلى أن تكون ثابتة لعقود من الزمن في كل مرة. وبينما تعد الرهون الثابتة لأكثر من خمسة أعوام نادرة في المملكة المتحدة، فإن متوسط مدة الرهن عاما، 23 العقاري في فرنسا هو في 5 وفقا لبنك فرنسا. أي أن أقل من المائة من الرهون العقارية الفرنسية تتبع أسعار الفائدة. والسبب الآخـــر لـعـدم تضرر المقترضين الفرنسيين بشدة هو ما يسمى سعر الفائدة الربوية، وهو الحد الأقصىلمستوى سعر الفائدة الـذي يمكن للبنوك أن تتقاضاه، الــذي حــدده بنك فرنسا لحماية المستهلكين والحماية من الإفراط في المديونية. إنه يتبع التضخم وبـدأ الآن في الارتفاع، لكن ليس بالوتيرة نفسها لأسعار الفائدة في أوروبا. لقد تسبب ذلك في معاناة المقرضين عـى المــدى القصير، إلى أن تتمكن أسـعـار الفائدة التي يتقاضونها من الارتـفـاع إلى المستويات السائدة. وقالت وكالة إس أند بي جلوبال ريتنجز في تقرير الشهر الماضي: "لم تتمتع البنوك الفرنسية بالتعزيز نفسه للإيرادات والاستفادة الفورية من أسعار الفائدة المرتفعة مثل نظيراتها الأوروبية". وكـــــان الــجــانــب الآخـــــر من هـذه التدابير الرامية إلى حماية المستهلكين هو انخفاض القروض العقارية الجديدة، حيث تتجنب البنوك الصفقات الخاسرة. وأظهرت بيانات بنك فرنسا أن حجم القروض 12 الجديدة الممنوحة انخفض إلى مليار يـورو في يوليو - وهو أدنى .2014 مستوى منذ إسبانيا في المقابل، تمثل المنتجات ذات في 75 أسعار الفائدة المتغيرة نحو مليون رهن عقاري 5.5 المائة من قائمفي إسبانيا. قال ريكارد جاريجا، الرئيس التنفيذي لتريوتيكا، وهي شركة وساطة للرهن العقاري مقرها برشلونة: "تشعر العائلت البالغ مليون أسرة والتي لديها 4.1 عددها رهون عقارية بأسعار فائدة متغيرة بالذعر". ويعني ارتفاع أسعار الفائدة في البنك المركزي أن العملء في حاجة ماسة إلى تبديل المنتجات. وما يسهل هذه التغييرات هو قانون الذي سهل 2019 الرهن العقاري لـ عل المستهلكين الانتقال إلى مقرض مختلف عبرضمان أن غرامات الإلغاء والرسوم ليست باهظة. قال جاريجا إنه عند الحصول ألف 200 عل قرض نموذجي بقيمة يـورو، فإن عقوبة التخلص الأكثر في المـائـة من 0.5 شيوعا كانت قيمته -أي ألف يورو- وسيتعين عل المقترضين أيضا دفع رسوم تقييم يورو. 400 و 300 جديدة تراوح بين تتغير أيضا طبيعة المنتجات المعروضة. فبينما ارتفعت شعبية الـرهـون العقارية الثابتة لمدة تزيد عل عشرة أعوام عندما كانت تكاليف الاقـ اض منخفضة، فقد تحولت إسبانيا إلى حقبة جديدة في العام الماضي. والفئة الأسرع نموا هي الآن المنتجات "المختلطة". كما هو مألوف لدى أصحاب المنازل في المملكة المتحدة، فـإن هذه المنتجات تمنح سعرا ثابتا لبضعة أعوام قبل أن يصبح سعر الفائدة متغيرا. في 37 وشكلت هذه المنتجات المائة من جميع الرهون العقارية الجديدة في يوليو، وفقا لبيانات من بنك كايكسا. ألمانيا لـطـالمـا فـضـل المـقـ ضـون الألمـــان الـرهـون العقارية ذات فترات الاستحقاق الطويلة، وكانت المنتجات ذات سعر الفائدة الثابت عاما 20 و 10 التي تراوح مدتها بين هي الأكثر شعبية. ومع ذلك، خلفا لما هي الحالة عليه في دول مثل المملكة المتحدة أو فرنسا، حيث يتم وضع حدود عل مقدار ما يمكن للعملء اقتراضه عـى أســاس قيمة دخلهم، فإن المقترضين الألمان لديهم قيود أقل. وسـاعـد الافـتـقـار إلى القيود الصارمة عل أسـاس الدخل عل تغذية ارتفاعات قوية في أسعار المنازل خلل أعوام الازدهار التي شهدت انخفاض أسعار الفائدة وعمليات شراء السندات الضخمة في إطــار برنامج التيسير الكمي للبنك المركزي الأوروبي. عل مدى العام المـاضي، انخفضت أسعار في المائة ـ وهو 10 العقارات هنا أكبر انخفاض في الاتحاد الأوروبي بأكمله. يمكن أن تـؤدي أسعار الفائدة المرتفعة وانخفاض الأسعار إلى جعل الرهن العقاري أقل خطورة، حيث يدفع الألمــان الآن عربونا أكبر ـ حتى لو كان ذلك يعني طلب المساعدة من الآبــاء. قـال فرانك لوشيه، المتخصصفي تمويل البناء في دكتور كلين، وهي شركة ألمانية لوساطة الرهن العقاري: "أصبح شراء عقار الآن في كثير من الأحيان مشروعا عائليا حقيقيا". يوافق ينس تولكميت، الرئيس التنفيذي لاتحاد بنوك بفاندبريف الألمـاني، الذي يجمع البيانات من مؤسسة ائتمانية، عـى أن 700 الارتفاع في تكاليف التمويل جعل القروض عالية النسبية إلى قيمة الأصــل المــراد شراؤه أكـ نـدرة. وقدر أن الدين كحصة من مشتريات في 80 المنازل الألمانية انخفض من في المائة 75 إلى 2021 المائة عام هذا العام. وقـال تولكميت إنه كان هناك أيضا تحول بعيد عن القروض ذات فترة الفائدة الثابتة التي تزيد عل عشرة أعوام. وأضاف أن هذه النسبة انخفضت مـن نصف المعاملت في 40 الجديدة إلى أقل بقليل من المائة، رغم "التقليد طويل الأمد" لـ قـراض طويل الأجــل في سوق الرهن العقاري الألمانية. إيطاليا بالنسبة إلى الإيطاليين، فقد تركت فـ ة مـا قبل الـيـورو التي شهدت ارتفاع أسعار الفائدة انطباعا دائمـا. حيث يفضل كثيرون شراء المنازل نقدا، ما يزيل مخاطر ارتفاع تكاليف الاقتراضتماما. في المائة من 51 ، قبل الجائحة في 81 مشتري المنازل، لأول مرة، و المائة من المستثمرين الذين اشتروا للتأجير لم يحصلوا عـى رهن عقاري، وفقا لمجموعة تكنوكاسا العقارية. كـــان عــى أصــحــاب الم ـن ـازل الإيطاليين الذين لديهم رهن عقاري أن يسددوا أقساطا مرتفعة نسبيا بسببشروط الإقراض الصارمة التي تفرضها البنوك. ووفقا لمويلباور، فإن هذا يعني أن المستويات الإجمالية لديون الرهن العقاري الإيطالية "منخفضة إلى حد لا يصدق" مقارنة بمستويات الدخل.والنتيجة هي أنه رغم كثرة أصـحـاب الــقــروض ذات أسعار الفائدة المتغيرة، إلا أن أصحاب المنازل الإيطاليين يتمتعون بمعزل جيد نسبيا في الإجمال. مع ذلك، فإن بعض من لديهم قـروض -كثير منها بأسعار فائدة متغيرة- يعانون تكاليف الرهن العقاري المرتفعة. ففي مارس الماضي -وهو الشهر الأخـ الـذي تتوافر عنه بيانات- تـم التخلف عـن ســـداد أقساط الـرهـن العقاري بقيمة إجمالية مليار يورو، وفقا لجمعية 6.8 تبلغ المصرفيين الوطنيين، فابي، وتبين أن تلك المرتبطة بأسعار فائدة متغيرة تثبت أنها "إشكالية بشكل خاص". هولندا في هولندا، أصبحت أسعار الفائدة المتغيرة والرهون العقارية قصيرة الأجـل أكثر شعبية، حيث يحاول العملء تجنب التورط في أسعار الفائدة المرتفعة التي من المحتمل أن تنخفض عل المدى المتوسط. وشكلت هذه المنتجات أكثر من في المائة من الصفقات الجديدة 21 أو المعاد تمويلها في يونيو، مقارنة في المائة في العام 11 بأقل من السابق. ويتعين عل أصحاب المنازل الهولنديين أيـضـا أن يتعاملوا مـع ارتـفـاع سـوق الـعـقـارات غير المـسـتـدام. حيث تظهر أرقــام منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية أن الأسعار في هولندا ارتفعت -عندما 2015 في المائة منذ 50 بنحو أطلق البنك المـركـزي الأوروبي برنامجه للتيسير الكمي الذي تبلغ قيمته تريليونات من اليورو- وهذا العام. 9 لكنها ستكون قد انخفضت في المائة عن ذروتـهـا في يوليو بحلول نهاية هذا العام، 2022 وفقا لمحللين في بنك رابوبنك، ما يزيد من احتمال أن تكون حصص المشترين الأحدث في هولندا في منازلهم سالبة. وقال جاسبر دي جروت، الرئيس التنفيذي لموقع باراريوس دوت العقاري، Pararius.com كـوم مالكا لديه 25 إن واحــدا من كل قروض مستحقة تزيد قيمتها عل قيمة منازلهم. وأضـاف أن نقص المساكن في هولندا سيحد من انخفاض الأسعار. "طالما استقرت أسعار الفائدة، لا أتوقع مزيدا من الانخفاضات". تصعب المقارنة بين أسواق الرهن العقاري في أكبر ستة اقتصادات في أوروبا. لكن باستخدام عدة مصادر بيانات، قدمت صحيفة «فاينانشيال تايمز» تحليل عن البلد الأكثر عرضة لأسعار الفائدة المرتفعة. الرهن العقاري والفائدة المرتفعة .. ما البلد الأكثر تضررا؟ أصحاب المنازل في المملكة المتحدة الأكثر عرضة للخطر بسبب مزيج من الفائدة المرتفعة وانتشار الصفقات قصيرة الأجل ذات السعر الثابت. مراسلو «فاينانشيال من العواصم تايمز» إحـدى الكلسيكيات الحديثة للقتصاد هـي مقالة مـن عام بعنوان لا يحتاج إلى شرح 2006 "الدفع مقابل عدم الذهاب إلى صالة الألعاب الرياضية"، حيث قام الباحثان ستيفانو ديلفيغنا وأولريكي مالمندير بدراسة سلوك ما يقرب من ثمانية آلاف عضو في صالات الألعاب الرياضية ووجدا أنه "من الصعب" جمع التفضيلت والمعتقدات النموذجية". وبذلك كانا يقصدان أن أعضاء الصالة الرياضية بـدوا متوهمين أو ضعفاء الإرادة أو كليهما. فالأشخاص المشتركون بعقود شهرية يدفعون أكثر عند كل زيارة مقارنة بالذين يحضرون ببساطة ويدفعون عند الدخول، وهو ما يشير إلى أنهم إما يواجهون مشكلة أساسية للغاية في الحساب، وإما عـى الأرجـــح، يعانون توقعات متفائلة حـول عـدد المــرات التي سيمارسون فيها التمارين الرياضية. يميل المـشـ كـون بعقد شهري متجدد أيضا إلى ترك فترة أكثر من شهرين تنقضيبين زيارتهم الأخيرة ولحظة قيامهم بإلغاء عضويتهم. بالنسبة إلى المنكبين عل أنفسهم مثلي، تحمل المقالة رسالة مهمة عن مجال الاقتصاد الــســلــوكي. سـنـصـل إلى ذلــك. وهناك أيضا سـؤال أشمل. فقد توسع نموذج أعمال الاشتراك من المنتجات التقليدية، مثل الصحف والعضوية في الصالات الرياضية إلى برامج الحاسوب ووسائط البث وصناديق الـخـ اوات وأدوات الحلقة والمكياج والملبس ودعم الأنواع الإبداعية عبر منصة باتريون أو سابستاك. يجب علينا جميعا أن نسأل أنفسنا، إذا كان كثير من الناس يدفعون مقابل عدم الذهاب إلى الصالة الرياضية، فما الذي ندفعه أيضا مقابل عدم القيام به؟ تحاول ورقـة عمل جديدة من إعــداد الاقتصاديين لـ ان إيناف وبنجامين كلوباك ونيل ماهوني الإجابة عن هذا السؤال. باستخدام بيانات من مزود بطاقات الائتمان والـبـطـاقـات المـ فـيـة، قاموا بفحص ما يحدث للشتراكات في عشر خدمات شائعة عند استبدال البطاقة التي تدفع مقابلها. في هذه اللحظة، يتوقف مزود الخدمة فجأة عن تلقي الدفعات ويجب عليه الاتصال بالعميل لطلب تفاصيل الدفع المحدثة. يمكنك أن تخمن ما سيحدث بعد ذلـك: بالنسبة إلى عديد من الأشخاص، يذكرهم هذا الطلب باشتراك توقفوا عن التفكير فيه ويحثهم عل إلغائه فورا. ومقارنة بالشهر العادي، ترتفع معدلات الإلغاء في الأشهر التي يتم فيها إلى 2 استبدال بطاقة الدفع ـ من في المائة عل الأقل. يستخدم 8 إيناف وزملؤه هذه البيانات لتقدير مدى السهولة بالنسبة إلى عديد من الأشخاص في السماح باستمرار الاشــ اكــات الـتـي لا معنى لها عندهم. بالنسبة إلى المعيار الذي يقوم فيه المشتركون المعصومون بالإلغاء عل الفور بمجرد أن يقرروا أنهم لا يحصلون عل قيمة كافية، يتوقع الباحثون أن المشتركين سيستغرقون عدة أشهر إضافية -في حتى يقوموا بالإلغاء. 20- المتوسط لا تأخذ الأرقــام الدقيقة عل محمل الجد، فكما هي الحالة مع معظم العلوم الاجتماعية، هذه ليست تجربة يتم التحكم فيها بدقة، لكنها محاولة لاستخلص المعنى مـن البيانات الصاخبة للعالم الحقيقي. ما يجب أن تأخذه عـى محمل الجد هـو احتمالية أنـك تسبح في اشـ اكـات بالكاد تلحظها، التي ستختار إلغاء بعضها إذا أجـ ت عل الانتباه لها لعدة دقائق. ربما يجب عليك ذلك. تعال وفكر في الأمر، ربما ينبغي لي ذلك. لكنني وعــدت بإعطاء درس متخصص حول الاقتصاد السلوكي أيضا. لا بد أن القراء المخلصين لاحظوا بعض الفضائح الأخيرة في العلوم السلوكية: حيث تبين (في رأي خبراء مستقلين) أن التجارب التي أجراها اثنان من الباحثين المشهورين بشكل منفصل، وهما دان أريلي وفرانشيسكا جينو، أنها تحتوي عل بيانات تم التلعب بها أو تلفيقها. كلهما ينفي ارتكاب أي مخالفات. في ضوء هذا الوضع المروع، سيكون من المفهوم أن يفقد الناس بعض الثقة بمجال الاقتصاد الـسـلـوكي. لــذا مـن الجدير أن نذكر أنفسنا بما يحاول الاقتصاد السلوكي تحقيقه. لطالما كان هذا المجال يهدف إلى جلب بعض الواقعية النفسية إلى الاقتصاد، الـذي لا يوجد في نمـوذج كتابه التقليدي مكان للأشخاص الذين ينضمون إلى صـالـة الألـعـاب الرياضية، ولا يذهبون إليها، ثم يهملون إلغاء الاشتراك في صالة الألعاب الرياضية. العضو المؤسس له هو المؤلف المشارك لكتاب نادج الحائز جائزة نوبل التذكارية ريتشارد ثالر. كان مشروع ثالر دائما عن عدم المجادلة في أن نمـوذج الكتاب يتناقض مع التجارب المعملية، بل يتناقض مع الطريقة التي تعمل بها الأســواق المهمة في العالم الحقيقي. من المؤكد أنـه من المعقول أن نتساءل عـن عــدد التجارب في علم النفس الاجتماعي التي ربمـا تم التلعب بها عن طريق التلفيق. الأمر الأقل سوءا، لكنه أهم من الناحية العملية، احتمال أن عديدا من التجارب في علم النفس الاجتماعي تم الإبلغ عنها وتحليلها بشكل سيئ. وكما جادلت أخــ ا، نحن بحاجة إلى تعزيز أسس الممارسة العلمية في سبيل منع ذلك. من المؤكد أن خبراء الاقتصاد قادرون عل التعلم من التجارب، لكن الاتصال بالواقع ينبغي أن يكون جـزءا مهما من الاقتصاد، الـذي هو -أو ينبغي أن يكون- موضوعا عمليا. وســـواء أكنا ملتزمين بشكل وثيق بنموذج الكتاب القديم أو تبني أحـدث الأفكار من العلوم الـسـلـوكـيـة، ينبغي أن تؤخذ مفاهيمنا عل محمل الجد عندما تشرح ما نراه حولنا كل يوم. إذا كـان الناس حقا كسالى، وقصيري النظر، وغير متنبهين، كما يشير الاقتصاد السلوكي، فإن الاشتراكات تعد نموذجا تجاريا جذابا للغاية. إذ إن مسألة تقديم الأشـيـاء كـاشـ اك تشير إلى أن الشركات لاحظت الأمر. هناك بعض الأفكار الغريبة في العلوم السلوكية، وبعضها لن يصمد أمــام اختبار الزمن. لكن المقترح المـحـوري لكتاب نادج ليس غريبا: وهو أن الوضع الافــ اضي يهم أكـ بكثير مما نتصور، ليس داخل تجربة معملية لكن في الأسواق، حيث المليارات أو التريليونات عل المحك. يفوض الناس القرارات المهمة التي تغير حياتهم -عـى سبيل المـثـال، حـول المساهمات في معاشاتهم التقاعدية- إلى المسار الذي يوفر أقل مقاومة. إذا كانت السياسة العامة السلوكية تعني أي شيء، فهي تعني تشكيل تلك المـواقـف الافـ اضـيـة مـن أجل المصلحة العامة. إنها فكرة ما زلت أؤيدها. الاقتصاد السلوكي .. الدفع مقابل عدم الذهاب لطالما كان هذا المجال يهدف إلى جلب بعض الواقعية النفسية إلى الاقتصاد، هناك أشخاص مثل ينضمون إلى صالة الألعاب الرياضية، ولا يذهبون إليها، ثم يهملون إلغاء الاشتراك. هناك من يدفع اشتراكا لكنه لا يذهب إلى الصالة الرياضية، وهناك اشتراكات أخرى لا تتم الاستفادة منها أيضا. من لندن تيم هارفورد