aleqt: 14-05-2022 (10442)

الرأي التضخم والازدهار العالمي تصعب المحافظة على رخـاء اقتصادي في ظل موجات تضخم يولدها الاقتصاد الأمريكي على شكل موجات حلقية مركزها الاقتصاد الأمريكي ونهاية دوائرها تصل إلى دول العالم بلا استثناء، تمثلت أضرارها في ارتفاع المعيشة وتضخم قيمة الأصول إلى مستويات مقلقة. ظل صناع السياسات النقدية في أمريكا يحقنون الاقتصاد بأفيون الاقتصاد - إن صح التعبير - أي بسعر الفائدة وتوسيع ميزانية "الفيدرالي" من أجل شراء أصول أكثر من البنوك والمؤسسات المالية ومنح أموال مجانية للشعب الأمريكيفيصورة مساعدات متنوعة بما في ذلك دفع إيجار مساكن الشعب بأموال متولدة من التيسير الكمي. نظريا، ما قامت به أمريكا كان مثاليا على المدى ، لكن الإفــراط في 19 - القصير أثناء أزمـة كوفيد ضخ الأموال أثر في اقتصادها، الذي سجل معدل في المائة لم يسجله منذ أربعة 8.5 تضخم بلغ في المائة، 33 عقود، حيث بلغ معدل تضخم الطاقة في المائة، والبنزين بجميع 28 والغاز الطبيعي إلى في المائة، رغم كل آثار التضخم التي كان 58 أنواعه يشهدها الاقتصاد الأمريكيحتى قبل اندلاع الأزمة بين روسيا وأوكرانيا، ظهرت شكوك وآراء أن فريق بايدن الاقتصادي يتجاهل مخاطر سياسات التساهل النقدي عمدا من أجل غايات سياسية وليست اقتصادية، أي من أجل المحافظة على شعبيته السياسية. أخيرا "الفيدرالي" رفع أسعار الفائدة على الدولار في المائة، ويعد مرتفعا إذا ما تمت 0.50 بمقدار المقارنة بتاريخ معدلات تشديد السياسات النقدية، وهذا يكشف لنا القلق من فقدان السيطرة، ولا سيما مع تعدد مصادر التضخم من داخل أمريكا وخارجها ولم يكن متوقعا. تداعياتسرعة رفع الفائدة أربكت الأسواق المالية العالمية وجعلتها تعيد تسعير قيمة أسهم أغلب الشركات، ولا سيما شركات النمو، كما أن آثار رفع سعر الفائدة المتلاحقة، ستنعكس بشكل قاس على عملات كثير من الدول الهشة اقتصاديا، ولا سيما التي لا ترتبط عملاتها بالدولار ولا تملك أرصدة من النقد الأجنبي كافية ولا تجارة خارجية قوية، وفي الوقت نفسه رفع سعر الفائدة يحد قدرات الحكومات على الإنفاق. في نهاية المطاف، الأزمات المتقاربة وازدواجية التضخم وتدابير تقييد التجارة بسبب الحروب ستقلص من مستويات الرخاء والازدهار العالمي في ظل الأزمات الجيوسياسية الحالية والمتوقعة في المستقبل، وليس أمام العالم لمواصلة الازدهار والرفاهية وحماية النمو الاقتصادي سوى تجنب الانخراط في أي مجموعات نزاع عالمية والمحافظة على نسبة ثابتة ومعقولة بين الاقتصادين الحقيقي والمـالي ومواصلة الإنفاق الحكومي والبحث عن محركات نمو جديدة وغير تقليدية وفي مقدمتها الابتكار ودعم البحث الذي له تأثير في الاقتصاد وتوليد شركـــات ريـاديـة جـديـدة، لأن الابتكار والتكنولوجيا من أدوات النمو الاقتصادي التي يأمل كثير من الاقتصاديين أن يكون لها دور فعال بعد أن استنفذ العالم كل أسلحته في مواجهة وإدارة الأزمات الاقتصادية المتعاقبة بما في ذلك مشكلات التلاعب بالسياسات النقدية والصرف. التوجهات العامة للبنوك المركزية فيما يتعلق بمعدل الفائدة، سيكون لها أثر كبير في تحولات السيولة بين الأصول عالية المخاطر والاستثمارات الأقل مخاطر وهي أدوات الدين، وهنا نجد أن الصكوك الإسلامية يمكن أن تكون أفضل الخيارات المتوافقة مع الشريعة للأدوات منخفضة المخاطر، ويمكن أن تحقق عوائد جيدة كلما رفعت البنوك المركزية معدلات الفائدة. جاذبية الصكوك الإسلامية بعد رفع الفائدة أحدث بدء رفع أسعار الفائدة للاحتياطي الـفـيـدرالي صـدمـة لـ سـواق، فالتقلبات التي تحصل اليوم مذهلة، فكيف لنصف نقطة في معدل الفائدة أن تحدث كل هذه التقلبات في الأسواق، فلم يعد الأمر مرتبطا بالتضخم فقط، بل إن جميع الأسـواق اليوم أصبحت تتأثر بهذه التقلبات، فمن يصدق اليوم ما يحدث في أسعار العملات المشفرة التي كانت حديث العالم ويتطلع كثيرون أن تصبح هذه العملات سوقا نظامية تستثمر بها الصناديق العالمية الكبرى، حيث بدأ بعض هذه العملات يتلاشى، ومن يصدق أن أسعار كثير من الأسهم انخفضت بنسب عالية رغم عدم وجود علاقة مباشرة بينها وبين ارتفاع سعر الفائدة سوى تكلفة محدودة بديون تلك الشركات؟، وما زالت الأسواق تعيش حالة من الاضطراب في جميع دول العالم للأثر الذي يمكن أن يكون كبيرا خلال المرحلة المقبلة. الـر ليس في رفـع نصف نقطة فقط، بل إن الأمر مرتبط بمستقبل أسعار الفائدة التي يخطط في المائة خلال العام 4 "الفيدرالي" أن تصل إلى المقبل، وحينها يمكن أن تزيد بحسب الظروف في المستقبل، وهذا يعني بالضرورة أن معايير الاستثمار وتوجه السيولة ستتغير بشكل جذري، حيث إنه في الوضع الحالي بلغت مكررات الربحية لبعض الأسواق في المائة وأكثر، وهذا يعني أن العائد على 20 نحو في المائة وهـذا عائد 5 الاستثمار عالي المخاطر ضعيف خصوصا مع احتمال وجود مخاطر مستقبلا تتعلق بالتضخم يؤثر في أربـاح الشركات لارتفاع تكلفة الرواتب ومدخلات الإنتاج وضعف محتمل للتدفقات النقدية لإحجام كثيرين عن الشراء بسبب ارتفاع الأسعار. 4 في المقابل، عندما يصل معدل الفائدة إلى في المائة، هذا يعني أن معدل فائدة الإقراض بين البنوك سيزيد، ما يعني أن تكلفة الاقتراض لأدوات الدين التي تسعر قيمتها على أساس السايبور ستزيد 6 أيضا، حيث قد تصل المعدلات إلى ما يزيد على في المائة، فعند المقارنة بين استثمار شبه مضمون في المائة وعوائد بها مخاطر عالية 6 بعائد أكثر من في المائة، فإن القرار بالتأكيد لكثير من 5 لا تتجاوز المستثمرين أن تتوجه أموالهم إلى الأصـول ذات المخاطر الأقـل علما بأنهم حققوا عوائد مذهلة خلال الفترة الماضية بسبب الارتفاعات الكبيرة لكثير من الأسهم والأصـول التي تضاعفت أسعار بعضها أكثر من ثلاثة أضعاف، ما يجعلهم أكثر رغبة في المحافظة على تلك المكاسب وإعادة ترتيب استثماراتهم بطريقة تحفظ لهم ذلك الإنجاز خلال الفترة المقبلة. في ظل هذه التقلبات وبما أن المستثمرين الذين يبحثون عن استثمارات متوافقة مع الشريعة ويؤدي إلى عدم قدرتهم على الاستثمار في السندات، فإن الصكوك الإسلامية تعد أحد أفضل الخيارات التي تحقق لهم عوائد جيدة خلال الفترة المقبلة علما بـأن حجم الصكوك الإسلامية نما بصورة كبيرة مع تركيز الحكومة في المملكة على إصدار مجموعة منها بأحجام ضخمة وبأكثر من عملة، ما يعني أن هناك خيارات متنوعة ومتعددة لهذا النوع من الاستثمارات، الذي قد يشهد إقبالا كبيرا من المستثمرين، وتجعل منه أحد أفضل خيارات الاستثمار خلال الفترة المقبلة. الـصـكـوك الإسـ مـيـة تتميز عـن غـ هـا، من الاسـتـثـ رات منخفضة المخاطر المتوافقة مع الشريعة، بأن عوائدها أفضل نسبيا، فهي لا تتطلب تكاليف إدارة عالية نسبيا مثل الصناديق التي تستثمر في أدوات المرابحة، كما أنها ليست مثل الحسابات الادخارية المتوافقة مع الشريعة التي تضع حدا لمستوى الأرباح ليكون ما يزيد عليها مكافأة لحسن الأداء للمؤسسة المالية، وبالتالي قد تكون أفضل الخيارات للمستثمر الذي يبحث عن الأدوات منخفضة المخاطر والمتوافقة مع الشريعة في الوقت نفسه، كما أنها مرتبطة بأصول سواء كانت عقارات أو غيرها، وهذا يعزز كفاءة تلك الاستثمارات. الصكوك الإسلامية تقدمنماذج متنوعة من هياكل التمويل، حيث يمكن أن يتم ذلك من خلال المرابحة أو المضاربة أو المشاركة إلا أن الهجين بين المرابحة والمضاربة أصبح أكثر انتشارا للمرونة في مثل هذا العقد، ما يجعل الانضباط به أعلى وأنه قابل للتداول بخلاف صكوك المرابحة. الخلاصة: إن التوجهات العامة للبنوك المركزية فيما يتعلق بمعدل الفائدة سيكون لها أثر كبير في تحولات السيولة بين الأصـول عالية المخاطر والاستثمارات الأقل مخاطر وهي أدوات الدين، وهنا نجد أن الصكوك الإسلامية يمكن أن تكون أفضل الخيارات المتوافقة مع الشريعة للأدوات منخفضة المخاطر، ويمكن أن تحقق عوائد جيدة كلما رفعت البنوك المركزية معدلات الفائدة. NO. 10442 ، العدد 2022 مايو 14 هـ، الموافق 1443 شوال 13 السبت 13 1987 أسسها سنة الأمير أحمد بن سلمان بن عبدالعزيز جريدة العرب الاقتصادية الدولية www.aleqt.com 1992 أسسها سنة هشام ومحمد علي حافظ رئيس التحرير عبدالرحمن بن عبدالله المنصور مساعدو رئيس التحرير عبدالله البصيلي سلطان العوبثاني حسين مطر مدير التحرير علي المقبلي المراسلات باسم رئيس التحرير edit@aleqt.com العقار .. قواعد اللعبة ستتغير العقار ليس مجرد منزل وسكن، وسعر متر. العقار قطاع اقتصادي كبير جدا، ويتفاعل بشكل مختلف مع العوامل الاقتصادية الأخرى. فالعقار هو الأرض الخام، الأرض المطورة، والمخطط من الأراضي السكنية أو الصناعية، وهو الأرض السكنية وهو الأرض الزراعية، وهو أيضا السكن في قصر، وفيلا وبيت وشقة، وهو المجمع السكني والعمارة السكنية، وهو المحل التجاري، ومكتب الأعمال في مبنى تجاري، وهو المركز التجاري وهو المحال في المركز التجاري، وقد تنتهي مساحة هـذا المقال قبل أن تنتهي إحصائية المنتجات العقارية. ومع الأسف، فإن كثيرا ممن يتحدثون عن العقار واتجاهات السوق العقارية يعتمدون على مـؤشرات البيع التي ترصدها وزارة العدل، وهي مؤشرات ينقصها الكثير، ولا تقدم تمثيلا صحيحا للسوق العقارية. لكن قد يختلط على البعضمنا وجود ألفاظ مثل "المؤشر"، وسعر المتر، فيعتقد "خطأ" أن العقار يأخذ سلوك الأسهم، وهذا الخطأ أوقع كثيرا منا في تجربة انتظار الانهيار العقاري الذي لن يحدث، فالعقار لا ينهار كما تنهار الأسواق المالية، ولا يقوم بالتصحيحات التي تحدث فيها، الأمر مختلف تماما، واستخدام الألفاظ بالطريقة ذاتها يعد مضللا لكثير من الناس. في السوق المالية عرض وطلب نشط، والشاشات تعلن بالثانية آخر الصفقات على السهم ويعكس المؤشر العام أو الخاص اتجاهات ذلك لحظة بلحظة، فلا مكان في السوق المالية للتفاوض، ولا محل للانتظار، لكن في العقار الأمر مختلف، فالأمر محل انتظار قد يصل إلى عدة أشهر، والتفاوض أصل القرار. الدخول للعقار ليس بسهولة الدخول للأسهم والخروج كذلك، ولهذا فإن القرار الاستثماري ومعوقات الدخول والـخـروج مختلفة، ومـن غير الممكن تحليل العقار كتحليل الأسهم. في المقابل، فإن العقار عنصر من عناصر الإنتاج، وهذا معناه أن توقف أو انهيار القطاع العقاري يعني توقف عجلة الإنتاج ولن يحدث هذا ما لم تكن هناك أزمة اقتصادية شاملة أو سيتبع ذلك انهيار اقتصادي شامل، ولا أعتقد أن أحدا منا يريد ذلك، فالانهيار سبقه انهيار في العقار، 1933 الاقتصادي الذي حدث سبقتها تقلبات حادة في العقار 2008 والأزمة المالية خاصة قطاع المساكن، إذن المسألة ليست محل تفاؤل على كل حال. سلوك القطاع العقاري مختلف كما أشرت عن سلوك الأسهم جملة وتفصيلا، فالأسهم تمثل حصصا في الأرباح والأصول، بينما العقار خليط من المنتجات، التي تباع وتشترى بهذه الصفة، فهي سلع كالسلع الأخرى لها بدائل، والذي يحدث أنه كلما ارتفع سعر المنتج العقاري تحول الناس نحو منتج عقاري آخر، ومع هذا التحول يتغير هيكل السوق تماما، ففي زمن كانت الدولة توفر الأرضوالقرضكانت المنتجات العقارية مثل الفلل والشقق السكنية بعيدة كل البعد عن السوق وقد يتم التنافس قليلا على القطع التجارية منها، فلا أحد يفكر في شراء فيلا أو شقة سكنية، بل كانت الأمور محصورة في الاستئجار فقط، في انتظار المنحة والقرض، لكن عندما تغير الاتجاه، بدخول المطور العقاري وبيع الأراضي المطورة بدلا من المنح، تغيرت الاتجاهات كثيرا، وأصبح البيع والشراء في الأراضي العقارية المطورة سوقا رائجة جدا، ودخل مفهوم المضاربات العقارية، فالفوز بأرضفي مخطط مطور غير تملك الأرضفي مخطط غير مطور، ومع تزايد المضاربات دخلت البنوك في الصورة بمنتجات تمويلية أذكت نار المضاربات وارتفعت الأسعار بشكل متزايد من عام لعام، وبالطبع تزايدت الأسعار عندما تناقصت المنح وتزايدت الأراضي المطورة، ومع ارتفاع الأسعار فقدت شرائح عديدة من المجتمع فرصة الـ اء، وأصبحت القدرة على تصريف أرض كبيرة تتضاءل تدريجيا، هنا تباطأت السوق مع تراجع الصفقات العقارية، ما جعل البعض يعتقد خطأ أن السوق تقوم بالتصحيح "كما في سوق الأسهم" وينهار العقار، لكن ذلك لم يحدث، بل تم تغيير قواعد السوق مع دخول منتجات جديدة حيث تمت تجزئة الأراضي وتقسيمها 900 إلى النصف "الأراضي التي كانت عند مساحات " وقبل المجتمع هذه المنتجات وصدرت 450 أصبحت تشريعات لها، لتعود السوق للعمل، ثم ارتفعت الأسعار مرة أخرى بوتيرة أعلى من السابق وأصبحت المساحات المعروضة خارج القدرة الشرائية فتمت أيضا تجزئة الأرض، كما أصبحت المخططات الجديدة المطورة بمساحات أرض أقل تدريجيا مع استغلال للمساحات بدلا من الطرق العريضة، وأيضا عادت الأسعار للارتفاع وعاد شبح الركود، في هذه المرحلة ظهرت منتجات الفلل الجاهزة مع دخـول البنوك كممول، ثم دخول الحكومة كمشرع وداعـم، لكن سرعان ما ارتفعت الأسعار استجابة لذلك، لتبدأ منتجات الشقق والفلل الصغيرة بالظهور، والأسعار عادت للارتفاع من جديد. ما أود قوله هنا، إن سلوك العقار يعتمد على المنتجات العقارية وتوافرها وقبول المجتمع لها، لكن من اللافت السعة التي تم بها كل هذا، فالاتجاه الذي سلكته السوق العقارية ومر في بضعة أعوام كان يمر على الدول الأخرى في عقود، والسبب أننا استخدمنا في أعوام معدودة كل رصيدنا من المنتجات في سباق محموم لا تبرير اقتصادي له، وكان الأولى ترك السوق العقارية دون دعم ولا قفزاتفي التمويل ولا تغيراتفي اتجاهاتها بهذه السعة، ذلك أنه كلما واجهت السوق العقارية مشكلة التباطؤ كانت الأصوات تتعالى بالدعم، وهذا سرع من آليات تقسيم المنتجات وتصغير حجمها وزيادة نار الأسعار، والآن يبدو لي أننا استنزفنا كل الآليات الداعمة، وعدنا للمربع الأول تماما، فالأسعار أصبحت خارج القوة الشرائية والسوق حتما ستعود للتباطؤ، خاصة مع ارتفاع أسعار الفائدة، لكن إلى متى؟ المسألة الآن بيد القوة الشرائية وليست بيد العقاريين، قواعد اللعبة ستتغير، ليس معنى هذا أن الأسعار ستتراجع، لكنها لن ترتفع أكثر، على الأقل في المدى المتوسط، التحول من منتجات التملك إلى منتجات الإيجار قد يكون حلا واقعيا للمشكلة، لكن هذا قرار المستهلك لا المنتجين، عقود إيجار مع وعد بالتمليك دون ضمانات رهن الراتب قد تكون منتجات جديدة، لكنها مسألة تشريع وليست منتجات، السوق خرجت من يد المطورين كما أظن، أو بدأت بذلك. الأسعار أصبحت خارج القوة الشرائية، والسوق حتما ستعود للتباطؤ، خاصة مع ارتفاع أسعار الفائدة، لكن إلى متى؟ المسألة الآن بيد القوة الشرائية وليست بيد العقاريين، قواعد اللعبة ستتغير، ليس معنى هذا أن الأسعار ستتراجع، لكنها لن ترتفع أكثر، على الأقل في المدى المتوسط، التحول من منتجات التملك إلى منتجات الإيجار قد يكون حلا واقعيا للمشكلة، لكن هذا قرار المستهلك لا المنتجين. أ. د. محمد آل عباس *متخصصفي المراجعة الداخلية maalabbas@kku.edu.sa صلاح بن فهد الشلهوب . د * كاتب وأكاديمي متخصصفي التمويل الإسلامي salah.shalhoob@gmail.com أحمد الشهري *مختصفي الاستثمار والسياسات الاقتصادية @AhmedAllshehri