aleqt (10099) 2021/06/5

13 الرأي بدء الهيئة العامة للعقار بتنظيم سوق الوساطة العقارية، أمر مهم جدا ويتوقع منه أن يكون بداية لتنظيم هذه السوق التي تمثل حصة كبيرة من حجم الاقتصاد المحلي ويعتمد عليها الاقتصاد في القطاعات الأخرى بما يشمل قطاع الإسكان والقطاع التجاري وقطاع الخدمات، سواء فيما يتعلق بخدمات البيع أو التأجير أو التشغيل. حوكمة أعمال الوساطة العقارية في إعـان للهيئة العامة للعقار، أعلنت بعض التنظيمات الخاصة بالوساطة العقارية، بهدف تنظيم هذا القطاع المهم، الذي يتداول فيه أحد أضخم القطاعات الاقتصادية في المملكة، وما زال يعاني كثيرا العشوائية في ظل ضعف التنظيم، حيث إن المكاتب العقارية اليوم إضافتها محدودة في النشاط العقاري، إلا أنها تأخذ حصة كبيرة من المساحات التجارية وخدمتها في توظيف المواطنين وتشغيلهم محدودة أيضا، فالهدر في هـذا القطاع كبير عطفا على حجم إسهامه في الاقتصاد المحلي، ومحدودية توظيف المواطنين فيه وقدرته على تطوير مهاراتهم. فلو نظرنا إلى معظم مكاتب الوساطة العقارية، لوجدنا أن حجم العمليات فيها ضعيف، ويعتمد كثير منها على عمليات بيع محدودة سنويا على أساس أن هذه العمليات تعتمد على أن عمولاتها كبيرة، وبالتالي يكفي المكتب عمليات محدودة سنويا لتغطية تكاليفه في ظل عدم وجود مجهود كبير يبذله أصحاب تلك المكاتب، ولذلك لا تجد الاهتمام كبيرا بالتوظيف فيها، باعتبار أن تكلفة رواتب الموظفين عالية عطفا على حجم العمليات في كل مكتب، كما أن المناطق الجديدة التي حدثت فيها مضاربات عقارية، نجد أن المكاتب في الأساس متنقلة، فل توجد عمليا تكلفة، وبالتالي أجد ذلك هدرا كبيرا ومنع كثير من المكاتب بأن تكون فاعلة في عمليات مثل عمليات التأجير مثل، وذلك لأن كثرتها تجعل الحصة المحتملة لكل مكتب محدودة، فيطلب مبالغ عالية لعملية تعد ميسرة جدا، أو يرفض تقديم الخدمة بمبلغ معقول، باعتبار أن حصته من تلك العمليات ستبقى محدودة. كما أن عمليات إدارة العقارات أصبحت مبالغا فيها، ما جعل المستثمرين يضعون لهم مكاتب خاصة لتتولى هـذه المهمة أو يتولاها المالك بنفسه، خصوصا مع ضعف الخبرة لدى معظم المكاتب بما ينبغي لها أن تقدمه من خدمات مقابل إدارة تلك العقارات. ونعود هنا إلى مسألة أن هذا القطاع لا يبني مهارات للقوى العاملة التي تعمل فيه، رغم أهميته وقدرته على قراءة السوق ونشاطها واتجاهاتها. ولذلك، من المهم النظر إلى تكلفة الوساطة العقارية بأن تكون منخفضة، ولا تختلف كثيرا عن تكلفة عمليات تداول الأسهم على سبيل المثال، مع العلم أن شركات الوساطة التي يتداول فيها الأفراد الأسهم، تقدم خدمات هائلة تفوق بكثير حجم ما تقدمه مكاتب الوساطة العقارية، ومع ذلك تتقاضىمبالغ يسيرة رغم حجم ما تقدمه من خدمات لعملئها، كذلك من المهم ضبط عمليات الإعلن والتسويق، حيث تجد اليوم إعلنات عقارية أقرب إلى الوهمية، فعند البحث بغرض الشراء لا تجد من يقدم لك المعلومة، وأن ذلك مجرد إعلن غير مفهوم الغرض منه، وهذا يتناول كثيرا من الإعلنات في المكاتب العقارية أو المواقع الإلكترونية. ولذلك، من المهم أن تكون هذه الإعلنات موثقة ومؤكدة رغبة المالك في البيع، حيث يتم تخصيص نوعين من الإعـانـات، الأول إعلنات للمالك الـراغـب في البيع بشكل جــدي، يضع مواصفات العقار بشكل مفصل من خلل منصة لكتابة العدل وإذا ما وجد شخص راغبفي الشراء يقدم طلبه من خلل المنصة ويتم البيع. والشكل الآخر من خلل الإعلنفيموقع إلكتروني أو وسيط واحد وليس لأكثر من وسيط، وللوسيط الحق في الإعلن لدى زملء له من الوسطاء الآخرين على أن يكون هناك اتفاق مكتوب وفق نموذج موحد لهذا الغرض، حيث يحل ذلك أي نزاع محتمل بين الوسطاء، ويكون العرض دون سعر معلن إذا كان البائع مترددا ويترك للتفاوض المباشر أو من خلل وكيل بين طرفي العقد بتنسيق من الوسيط العقاري وتسجيل ورقي عند الاتفاق يحدد البائع والمشتري والوسيط قبل البدء بالتفاوض لحفظ حقوق أطراف العقد. الخلصة، إن بدء الهيئة العامة للعقار بتنظيم سوق الوساطة العقارية، أمر مهم جدا ويتوقع منه أن يكون بداية لتنظيم هذه السوق التي تمثل حصة كبيرة من حجم الاقتصاد المحلي ويعتمد عليها الاقتصاد في القطاعات الأخرى بما يشمل قطاع الإسكان والقطاع التجاري وقطاع الخدمات، سـواء فيما يتعلق بخدمات البيع أو التأجير أو التشغيل، ومن هنا تأتي أهمية تنظيم تكلفة الوساطة العقارية ونوع الخدمات المقدمة، والنظر إلى الوسائل التي تجعل من هذا القطاع قادرا على إنتاج وظائف جيدة للقوى العاملة الوطنية وتنمية مهاراتها. بناء اقتصاد متعدد المستويات ربما هذا النوع من المقالات يتطلب وعيا اقتصاديا عميقا، إلا أنه سيسهم في عمل سياسات اقتصادية أفضل. لذا سأحاول اليوم مواصلة المزج بين فكرة ربط التمويل التجاري والحكومي بالسياسات وبناء اقتصاد متعدد المستويات، ولا سيما أن رؤية تملك مقومات كبيرة وضخمة مدعومة بإرادة 2030 سياسية صلبة وقوية تعمل على تطوير المملكة والمــواطــن الـسـعـودي عـ جميع المستويات، الاقتصادية والاجتماعية والتنظيمية والقانونية، بما في ذلك محاربة جميع الأمراض التي تربك أي سياسات اقتصادية، مثل الاحتكار وضعف التنافسية والفساد أو أي ممارساتضارة قد تعاكسسياساتنا الاقتصادية الرسمية للدولة، أو قد تؤدي إلى فشل المنافسة فيما يخص الأسواق الداخلية. أما على المستوى العالمي، فإن المملكة لا تدخر أي جهد لوضع اقتصادها في المكان الذي يستحقه دوليا، عن طريق تحسين ظروف بيئة الاستثماراتفي المملكة، وتسهيل وجود الأموال الاستثمارية الأجنبية، سواء على مستوى الاستثمارات في الأسواق المالية، أو الاستثمارات المباشرة، ولا سيما أننا ضمن "مجموعة العشرين" ومن الدول الغنية ماليا. مقال اليوم جديد إلى حد كبير في منهجية بناء اقتصادنا التي ستعمل على تحقيق مستويات عالية من النمو الاقتصادي الموجه نحو النمو الاقتصادي المكثف، وذلك بإحداث تغيير اقتصادي وهيكلي عن طريق تصميم نظام اقتصادي متعدد - نظام 2 ، - نظام اقتصاد صناعي 1 ، المستويات - نظام 4 ، - نظام اقتصاد مناطق 3 ، اقتصاد حضري - نظام اقتصاد ملكية مختلطة بين 5 ، اقتصاد أرياف الدولة والقطاع الخاص. ولعل من أبـرز متطلبات نجاح بناء مستويات اقتصادية متعددة أن يتم تعديل بعض أنظمة التمويل لتراعي التوزيع الوطني للثروة وتقود الناس نحو الازدهار، وذلك بربط التمويل بالسياسات المنبثقة من النظام الاقتصادي متعددة المستويات. بمعني آخر، علينا تقديم تمويل عبر إصدار سندات خزانة حكومية تمول البنية التحتية الضخمة، وخفض إصدار السندات الحكومية للقطاع المصرفي، أي إن السندات تذهب إلى المشاريع مباشرة على غرار الصكوك الإسلمية في تمويل المشاريع، مع الاستمرار في الإنفاق على البنية التحتية وتأمين مظلة ضمان اجتماعي متينة وتعليم مجاني على المستوى العام والجامعي والعالي، وتطوير نظام صحي للجميع، ودعم ذوي الاحتياجات الخاصة كمرتكزات أساسية في النظام الاقتصادي. تعتمد على المبادرات 2030 أخيرا، اتجاهات رؤية في تحقيق المستهدفات، ويمكن التحول نحو اقتصاد متعدد المستويات فيما بقي من أعـوام قبل عام بهذه المنهجية 2040 ، وكذلك يمكن أن نخطط 2030 بعد مراجعة ما تم إنجازه في كل مستوى من مستويات الاقتصاد متعدد المستويات آنفة الذكر ما بين عامي ، لأن هذه المنهجية المقترحة توحد 2030 و 2016 اتجاهات مفاصل الاقتصاد الأكثر تأثيرا في تنويع اقتصادنا، وكذلك لغايات تكوين نظام اقتصادي ديناميكي يعمل بتلقائية عند توزيع ميزانيات كل مستوى اقتصادي. ورغم ذلك لا أخفيكم أننا نحتاج إلى جهود تنظيمية شديدة التركيز. المراجعة الداخلية وعلاقتها المهنية بالتخصصات مهنة المراجعة الداخلية ليست هي نفسها مهنة المراجعة الخارجية، ولو كانت الأدوات متشابهة في بعض النواحي. وليست كلمة مراجعة دليل، ولا حتى مؤشرا، بأنهما سواء، فكلمة المراجعة تأتي من خلفيات تاريخية للكلمة، ليسهذا مجال استحضارها، لكن المقصود هنا أن المهنتين ليس لهما علقة ببعضهما بشكل مباشر. ماذا يعني هذا؟ يعني أنه ليس من ضرورة ولا هناك سبب لأن يكون من ضمن شروط الالتحاق بهذه المهنة شرط الحصول على درجة البكالوريوس في المحاسبة، ولا أن يكون لديه خبرة في تخصص المحاسبة بأي شكل أو طريقة. إن اختبار الشهادة المهنية للمراجعة الداخلية ، التي يصدرها المعهد الــدولي للمراجعين CIA ، تشترط حصول المتقدم على درجة IIA الداخليين شهرا 12 الماجستير أو ما يعادلها إذا كان لديه خبرة في المراجعة الداخلية، أو درجة البكالوريوس أو ما شهرا، وقد جاء النص 24 يعادلها إذا كان لديه خبرة بالعموم هكذا، أي إنه يجوز التقدم بطلب الحصول على هذه الشهادة المهنية لمن لديه درجة الماجستير أو البكالوريوس في أي تخصص كـان، بشرط أن يكون لديه خبرة في المراجعة الداخلية، وهذا يفتح المجال على مصراعيه في جميع التخصصات، ومن ذلك تخصصات إدارة الأعمال والرياضيات والعلوم والآداب والتربية، وغيرها كثير جدا، طالما هي درجة البكالوريوس، وهو ما قد يكون سببا في فتح فرص عمل لا حصر لها فيما لو تم تعزيز وظائف المراجعة الداخلية في المؤسسات والشركات، مع إعادة تأهيل هؤلاء المؤهلين للعمل في هذا التخصص وتشجيع حصولهم على هذه الشهادة المهنية وغيرها من التي GRC الشهادات ذات العلقة، مثل شهادة تمثل المنهج الحديث الذي ضم الحوكمة والمخاطر والالتزام. وعليه، فل شرط ولا سبب ولا علقة لتخصص المحاسبة بهذه المهنة حتى يتم إغلقها، بل اختطافها بهذا الشكل الذي نشأ لدينا، والسبب هو الصورة الذهنية الخاطئة التي تسبب فيها تدخل هيئة المحاسبينفيهذه المهنة، وتدخل مكاتب المحاسبة فيها بشكل فج. أنــا ابــن المحاسبة، تخرجت في أقسامها، واستكملت دراساتي فيها، وكذلك أبحاثي، وبذلت جهدي لأخدمها طوال مسيرتي، لكن هذا لا يمنع من قول الحق في مكانه إذا لزم، فالمحاسبة لها مجالها المحترم، والعجز فيها لا يزال كبيرا جدا، ومع آخر ألف أجنبي في 120 الإحصائيات فإن هناك أكثر من هذا التخصص، وهناك أيضا مهنة واسعة المجال للمحاسبين، من ذلك المحاسبة الإدارية، و المراجعة الخارجية، والمحاسبة القضائية، وغيرها، فل تضييق في فرص العمل فيما لو ذكرنا أن مهنة المراجعة الداخلية تحتمل المنافسة من غير تخصصات المحاسبة، بل يجب علينا أن ننشر هذا أمام كثير من خريجي التخصصات الأخرى، وأن لديهم فرصا واسعة في مهنة عريضة، والأمر يحتاج إلى تأهيل بسيط لفترة محدودة. وإذا كان فتح الفرصة أمام التخصصات الأخرى للممارسة أعمال المراجعة الداخلية لن يضربتخصص المحاسبة فيشيء، فإن حصر هذه المهنة العريضة على تخصص المحاسبة، فيه ضرر كبير جدا، ضرر على موضوعية المراجع الداخلي، ونطاق عمله بشكل خطير جدا. فالمراجع الداخلي أصبح يعمل ضمن الخط الثالث من خطوط الحوكمة، وهذا يتطلب منه أن يقدم خطة عمل إلى لجنة المراجعة، تتضمن ما سيقوم به من أعمال مراجعة تتعلق باستراتيجيات الأعــ ل، أو تقييم كفاءة كل عملية من عمليات المنشأة، أو فيما يتعلق بالتقارير والالتزام أو الامتثال للأنظمة والتعليمات واللوائح وشروط التعاقد. وهذا يعني أن أعمال المراجعة الداخلية تتخطى خبرة المحاسب مهما كانت، التي لن تكون محصورة إلا في التقارير المالية فقط، فهو لن يكون مدركا أبدا لكفاءة عمليات الأمن السيبراني، ولا عمل الموارد البشرية، ولا فيما يتعلق بالتخصص الذي تعمل فيه المنشأة، سواء كانت عملية أكاديمية، كالجامعات ومراكز البحث العملي، أو صناعية أو زراعية وسياحية أو ترفيهية بتنوعها العريض، ولن يتمكن من تحديد مدى الالتزام التعاقدي إذا لم يكن ملما بالتخصص الذي تعمل فيه المنشأة. فإذا كانت مؤسسة تعليمية، فإن أفضل مراجع داخلي لها هو من تخصصاتها نفسها، وإذا كانت مؤسسة إعلمية، فإنه قد يكون إعلميا حاصل على درجة علمية في التخصص وله خبرة ميدانية، وهذا أدعى لفهم مشكلت المنشأة الاستراتيجية وكفاءة العمليات والالتزام. فإذا كانت مهنة المراجعة الداخلية محصورة على المحاسبين، فإن جزءا كبيرا جدا من أعمالها سينفذه آخرون، ما يفقد المراجع الداخلي قيمته في المنظمة. الأمر الآخر وهو أكثر أهمية، هو ذلك الشعور بعدم اختصاص المراجع الداخلي في الرقابة على أعمال الإدارات الأخرى بخلف الإدارة المالية، فوجود محاسب سابق على رأس العمل في إدارة المراجعة الداخلية وتأثير اختصاصه، تجعل من الصعوبة عليه توسع نطاق العمل ليشمل إدارات أخرى، ويواجه مقاومة شديدة، بل رفضا في بعض الأحيان على أساس ذلك الشعور الزائف، لكن إذا كان المراجع الداخلي من التخصصات الأساسية التي تعمل فيها المنشأة، فإن قبول مناقشة القضايا ذات العلقة بكفاءة العمليات والالتزام، يعد مقبولا بشكل كبير. وإذا كانت المنشأة تعمل في قطاع الترفيه والسياحة مثل فإن مراجعا داخليا في تخصصات قريبة من ذلك، كتخصص السياحة والآثـار وغيرها، يعد تخصصا مناسبا لأداء أعـ ل المراجعة الداخلية، وهكذا يمكن القياس، بل لعله من المناسب أيضا تدريب التخصصات الأخرى، مثل القانون، ومثل تخصصات التاريخ والجغرافيا، لدخول هذه المهنة كموظفين مساعدين للمراجع الداخلي حتى يكتسبوا الخبرات اللزمة والتدريب الكافي، ومن ثم يصبحون مراجعين داخليين مختصين ويتقدمون للحصول على الشهادة المهنية. وخلصة القول: إن المراجعة الداخلية مهنة عريضة جدا تشمل التخصصات كافة، لها بعض التدريب الخاص وليست حكرا على المحاسبة. إذا كان فتح الفرصة أمام التخصصات الأخرى لممارسة أعمال المراجعة الداخلية لن يضر بتخصص المحاسبة في شيء، فإن حصر هذه المهنة العريضة على تخصص المحاسبة، فيه ضرر كبير جدا، ضرر على موضوعية المراجع الداخلي، ونطاق علمه بشكل خطير جدا. فالمراجع الداخلي أصبح يعمل ضمن الخط الثالث من خطوط الحوكمة، وهذا يتطلب منه أن يقدم خطة عمل إلى لجنة المراجعة، تتضمن ما سيقوم به من أعمال مراجعة تتعلق باستراتيجيات الأعمال. NO. 10099 ، العدد 2021 يونيو 5 هـ، الموافق 1442 شوال 24 السبت 1987 أسسها سنة الأمير أحمد بن سلمان بن عبدالعزيز جريدة العرب الاقتصادية الدولية www.aleqt.com 1992 أسسها سنة هشام ومحمد علي حافظ رئيس التحرير عبدالرحمن بن عبدالله المنصور مساعد رئيس التحرير عبدالله البصيلي مديرو التحرير علي المقبلي سلطان العوبثاني حسين مطر المراسلات باسم رئيس التحرير edit@aleqt.com المجموعة السعودية للأبحاث والإعلام Saudi Research & Media Group د. محمد آل عباس *متخصصفي المراجعة الداخلية maalabbas@kku.edu.sa صلاح بن فهد الشلهوب . د * كاتب وأكاديمي متخصصفي التمويل الإسلامي salah.shalhoob@gmail.com أحمد الشهري *مختصفي الاستثمار والسياسات الاقتصادية @AhmedAllshehri