aleqt (10083) 2021/05/20

إصدار يومي باتفاق خاص مع صحيفة «فاينانشيال تايمز» البريطانية ما وراء الحدود الشمالية لمدينة لندن، توجد قطعة أرض عادية قابلة للتطوير هي موضوع حرب مزايدة شرسة. ارتفع سعر الموقع في الأسابيع الأخــــرة عــى خلفية الـعـروض المقدمة من بعض أكبر المطورين والمستثمرين في العالم. كل منهم واثق بأنه يستطيع جني الأرباح من خلال المراهنة عل مستقبل مكاتب لندن. قطعة الأرض الـتـي بمساحة فدان واحد في منطقة شورديتش، المملوكة لبورصة لندن، جذبت اهتمام مجموعة كناري وارف وشركة Tishman الاستثمار الأمريكية وشركة التطوير العقاري Speyer ، ارتفعت العروض من نحو Helical 150 مليون جنيه إلى أكثر من 120 مليون جنيه، وذلك وفقا لأشخاص مطلعين عل عملية البيع. بالنسبة لأي شخص زار وسط لندن أخيا، قد يبدو هذا التفاؤل غي مفهوم. كثي من مباني المكاتب خالية في الوقت الحالي. والإجماع، حتى بين الذين يكسبون رزقهم من بناء أو بيع أماكن العمل، هو أنها ستكون أقل ازدحاما بمجرد انتهاء الوباء عما كانت عليه من قبل. داخل الصناعة، هناك تقدير شائع أن مكاتب لندن سيكون فيها عدد في المائة 10 أشخاص أقل بحدود عل أساس يومي. قـام عـدد من أصحاب العمل الرئيسين، من البنوك إلى شركات التكنولوجيا، بطرح ترتيبات عمل مرنة، وأشاروا إلى نيتهم للتخلص من المساحة. في الـوقـت نفسه، يـبـدو من المرجح أن الأهمية المتزايدة لخفض انبعاثات الكربون ستجعل جزءا ضخما من مكاتب لندن مهجورة في وقت قصي، ما يـؤدي إلى تدمي كبي للقيمة في جيوب السوق. مـع ذلـــك، المستثمرون عل 45 استعداد لضخ ما يصل إلى مليار جنيه في سوق المكاتب في لندن بمجرد تلاشي قيود الوباء، .CBRE وذلك وفقا لوكالة العقارات مبيعات المكاتب القليلة التي أجرتها حققت ذلك بأسعار ما قبل الوباء أو قريبة منها، والعوائد كانت صامدة ويقول المـطـورون الـبـارزون في لندن، إنه من الصعب العثور عل بائعي العقارات المتعثرة. ما الـذي يحدث بالضبط؟ في عشرات المقابلات مع المسؤولين التنفيذيين والمستثمرين والمحللين في مجال العقارات، ظهر تفسي واحد بشكل متكرر: فيوس كورونا سيقسم سوق المكاتب إلى قسمين. يـقـول مـــارك آلان، الرئيس ،شركة تطوير Landsec التنفيذيفي مدرجة عل مـؤشر الفاينانشيال مبنى 60 التي لديها 100 تايمز في لندن، "سيكون هناك تشعب واضح: أي شيء مرن وحديث ولديه إمكانية وصول إلى الهواء الطلق سيكون عليه طلب مرتفع وستكون الإيـجـارات متينة هناك، لكن في الـسـوق الثانوية سيكون هناك تقادم متسارع". الأولى، كما يقولون، ستحظى بإيجارات عالية من الشركات الكبرى التي تتنافس عل المواهب - عل رأسها شركـات المحاماة وشركـات التكنولوجيا. والثانية ستصبح فارغة وسيتعين تجديدها أو تكييفها للاستخدام لأغراض مختلفة. هذا تفكي الذي يسمح لمطوري المكاتب بالترويج لفرص نجاحهم مع الاعــ اف بالضيق الأوسـع في السوق. حتى الآن، التشطيبات الراقية والـــردهـــات الكهفية لم تحم المكاتب من انهيار الطلب عل المساحة. انخفضت قيم المبيعات المتوقعة للمكاتب المركزية بشكل ثـابـت منذ بـدايـة الــوبــاء، حيث تراجعت خلال كل ربع سنوي منذ حتى نهاية مارس من 2020 بداية .CBRE هذا العام، وفقا لوكالة لا يزال الاستثمار فيمكاتب لندن منخفضا عن المستويات العادية. في الأشـهـر الأربـعـة الأولى من 53 العام الحالي، انخفض بنسبة في المائة مقارنة بالفترة نفسها ، وفقا لشركة سافيلز. 2020 من لكن هناك علامات عل التعافي مع تخفيف قيود التباعد الاجتماعي في العاصمة، ومعها أدلة تدعم النظرية القائلة إنه سيكون هناك فـائـزون وخـــاسرون بعد فـروس كورونا. خلال الأشهر الثلاثة الأولى من العام، بلغ متوسط الإيجار المتفق عليه في عقود الإيجار الجديدة للمكاتب عالية الجودة في الحي جنيها لكل 82.50 المالي في لندن جنيها 75 قدم مربعة، بارتفاع من . يقول 2020 في الربع الأخي من مـات أوكــي، رئيس قسم أبحاث العقارات التجارية الأوروبية في سافيلز، إن هذا التحول يرجع إلى "التحيز الكبي تجاه المكاتب - من الدرجة الأولى - في السوق". في الأسابيع الأخـــرة، وقعت عقد إيجار لمدة JLL شركة العقارات ألف 134 عاما عل مساحة تبلغ 15 Broadgate 1 قدم مربعة في مبنى ووافقت British Land التابع لشركة شركــة صناعة تطبيق الفيديو المنتشر تيك تـوك عل استئجار التابع Kaleidoscope كامل مبنى في فارينجدون، Helical لشركة عاما. بعد فترة من 15 أيضا لمدة دون إيـجـار، ستدفع تيك توك جنيها لكل قدم مربعة، وفقا 86 لأشخاص مطلعين عل الصفقة. "يجب أن ينتقل المستأجرون الكبار"، كما يقول ديفيد كامب، الرئيس التنفيذي لشركة التطوير التي تشمل Stanhope في لندن مشاريعها عل مقر "بلومبيج" الرئيس في لندن وإعــادة تطوير سـاحـة بـاتـرنـوسـ بـالـقـرب من كاتدرائية القديس بولس. ويقول إن الشركات تنظر إلى المكاتب الجديدة كسلاح في الحرب عل المواهب. في دراسـة أجرتها وكالة نايت صاحب 400 فــرانــك عــى نـحـو عمل كبي يوظفون بشكل جماعي نحو عـ ة ملايين شخص، قال في المائة من المستجيبين، 37 إن الـعـقـارات تشكل جـــزءا من استراتيجيتهم لجذب الموظفين. وقال نصفهم، إن المكاتب تدعم علامتهم التجارية وصورتهم. قالت شركة سوني للموسيقى، التي انتقلت من كنزنجتن إلى كينجز كروس، لشركة الهندسة المعمارية ، إن مقرها الجديد MoreySmith ينبغي أن يصمم لجذب المواهب والاحتفاظ بها، وذلك وفقا لليندا موري-بوروز، المديرة الرئيسة في الشركة. تقول "يتنقل الناس من وإلى العمل لأكثر من ساعة، لذلك يحتاجون إلى سبب للمجيء. أنا متأكدة من أن الناس لا يريدون العودة إلى الزجاج الواقي الكبي واللافتات التي تقول: ارتد كمامتك. يريدون أن يشعروا بالراحة وأن يشعروا بأنهم في بيئة يحصلون فيها عل أكثر مما يحصلون عليه في المنزل". إحياء العاصمة عل هذا الأساس جزئيا، يراهن المطورون والمستثمرون أن الطلب عل المساحات الجديدة سيستمر. ، خصص CBRE وفقا لوكالة المستثمرون العالميون ما يراوح بين مليار جنيه للاستثمار 45 مليار و 40 مباشرة في مكاتب لندن، أكثر من أي مدينة أوروبية أخرى وأعلحجم نقدي منذ أن بدأت الوكالة في تتبع .2012 نوايا المستثمرين في يـقـول ستيفن داون، رئيس الاستثمارفيوسط لندنفيسافيلز، إن المستثمرين يستهدفون الأصول "الأفضل في فئتها" التي تعد الأكثر متانة، وهي ممارسة نموذجية في أعقاب الصدمات المالية. "في هذه المرحلة من الـدورة، عندما تخرج من الصعاب، يجب أن تذهب حيث ترغب البنوك بالإقراض. هذا الاتجاه هو عل العقارات الأفضل". هذا يعني مساحات جديدة وواسعة ومجهزة جيدا وصديقة للبيئة. يقول جيمس بيكهام، رئيس الاسـتـثـ ر في وســـط لـنـدن في ، "المستثمرون نشطون مرة CBRE أخرى بعد فترة طويلة من النشاط الصامت". يضيف أن عددا متزايدا من الصفقات تبرم خلف الأبواب المغلقة، دون الإعلان عن العقارات. في ديسمبر من العام الماضي، وافقتشركة الاستثمار السنغافورية عـى شراء مبنى Sun Venture New Ludgate 1 & 2 المكاتب في مدينة Landsec التابع لشركة مليون جنيه - أكثر 552 لندن مقابل مليون 546 من قيمته التي بلغت . وفقا 2020 جنيه في مـارس من لشخص مطلع عل عملية البيع، لم يقم المشترون بزيارة الموقع قبل الموافقة عل الشراء. Madison رونالد ديكرمان، رئيس ، وهي شركة International Realty أسهم خاصة لديها حيازاتفيشركة المالكة في منطقة وست Capco إند وحصة في ساحة باترنوستر، من المحتمل أن ينضم إلى الحشد المتدافع عل مكاتب لندن. يقول إن العاصمة البريطانية تخرج من "السحابة المـزدوجـة" لبريكست وفيوس كورونا التي كانت تكدح بموجبها الآن لمدة خمسة أعوام. في الوقت الـذي كانت تعترك فيه لندن مـع بريكست، تحول المستثمرون إلى مـدن أوروبـيـة أخــرى. كانت النتيجة اختلافا في العوائد - وهو مؤشر عل العوائد السنوية المتوقعة عل الاستثمار الذي يقود استراتيجيات العقارات التجارية - بين لندن ومدن أوروبا الغربية الأخرى. يبلغ متوسط العائد عل أفضل في 4.2 المساكن في وسط لندن في 3.5 المائة، مقارنة بأقل من المائة في المـدن الأوروبـيـة التي . في باريس، CBRE تراقبها وكالة في 2.75 يبلغ متوسط العوائد المائة ويتجه نحو الأسفل، وذلك وفقا للوكالة. يقول ديكرمان إن لندن، التي دخلت الـوبـاء بمـعـدلات مكاتب شاغرة قريبة من أدنى مستوياتها القياسية، تبدو الآن ذات قيمة أفضل من منافسيها. ويضيف "مع بداية فصل الصيف والطقس الأكثر دفئا ووجود الناس في الهواء الطلق، هناك صحوة جديدة. يوجد طلب مكبوت عل تدفقات الاستثمار الداخل، وعل إشغال المكاتب في لندن. قبل خمسة أعوام، كان الناس يفكرون في فرانكفورت ودبلن وكانوا قلقين بشأن لندن. أرى انتعاشا في التجارة وينبغي أن تتم صفقات الانتعاش الآن". سرعة طرح اللقاح في المملكة المتحدة عامل جـذب مهم آخر بالنسبة للمستثمرين في لندن، والأغلبية العظمى منهم من الخارج. يقول أوكـي من سافيلز، "إنه العامل الوحيد إلى حد كبي الذي يدفع المستثمرينفي الوقت الحالي. إذا تم تطعيم كل شخص بالغ بحلول يونيو، فإن احتمال حدوث انتعاش قوي سيكون مرتفعا". القلق من المساكن القديمة لكن في أماكن أخرى من السوق، يصعب العثور عل علامات الحياة. ووفقا لسافيلز، فإن أكثر من ثلاثة ملايين قدم مربعة من المساحات المكتبية، معظمها مساحات صغية في مبان قديمة، قد غمرت سوق التأجي من الباطن خلال فترة الوباء. ما يسمى "المساحة الرمادية" لا تظهر أي علامة عل أن المستأجرين الجدد يكتظون فيها عل الرغم من احتمالية تخفيض الإيجارات. ارتفعت معدلات الشواغر في في 8.9 الحي المالي في لندن إلى في 5.3 المائة في نهاية مارس من المائة قبل عام، بحسب سافيلز. يقول أوكل: "سنقترب جدا من نسبة في المائة من المساكن الشاغرة 10 في سوق المدينة هذا العام". لكنه يتوقع أن تكون المكاتب أقدم بأغلبية ساحقة التي تفرغ، مما Landsec يترك أكبر المطورين مثل في وضع مأمون British Land و نسبيا. يقول أليستر كارمايكل، مدير الاستثمار في شركة إتش بي تيتان للاستثمار الـعـقـاري. "سيحظى أصحاب العقارات من المؤسسات بمجموعة واسـعـة مـن المحافظ وإمكانية الـوصـول إلى السيولة اللازمة للتغلب عل العاصفة. لن يكون لأصحاب العقارات المستقلين الأصغر حجما هذا النوع من القوة النارية للتعامل مع فقدان الدخل أو القيمة بالطريقة نفسها". يحذر كارمايكل من أن من الممكن أن يظهر عـدد كبي من القروض المتعثرة المرتبطة بالمكاتب نتيجة لذلك. الدفع نحو الاستدامة يمكن أن يتسارع هذا الاتجاه في الوقت الذي يرى فيه مالكو المكاتب القديمة، الذين يتعثرون منذ الآن في مواجهة الوباء، أن مشكلاتهم تتفاقم بسبب تزايد إلحاح أزمة المناخ. تركت الأزمــة المالية مطوري الــعــقــارات والمـسـتـثـمـريـن في صراع من أجـل البقاء وحولتهم عن التزامات المناخ. حتى الآن، لم يكن لفيوس كورونا التأثي نفسه، ويرجع ذلك جزئيا إلى أن مستويات الديون عبر القطاع أقل ، كما 2008 بكثي مما كانت عليه في تم احتواء مشاريع التطوير بهدف المضاربة بشكل أكبر. قامكثيمنأكبرمالكيالعقارات والمستثمرين والمستأجرين في العالم بتقديم أو تعزيز الالتزامات البيئية أثناء الوباء. حددت بريتيش لاند هدفا يتمثل في تحقيق "صافي صفر" لانبعاثات الكربون بحلول . وقد ارتفعت الاستدامة إلى 2030 قمة قائمة طلبات المستأجرين، ما أدى إلى تقسيم السوق إلى قسمين "مثل السكين"، كما يقول سايمون كارتر، الرئيس التنفيذي للشركة. شهرا، ربما 18 ويقول: "منذ تكون لــدى واحــد أو اثنين من المستأجرين فكرة الاستدامة في مـكـان مـا في قـائمـة المتطلبات الخاصة بهم. الآن الكل، حتى الذين هم في القمة: نـود مبنى صافي صفر". نظرا لأن البيئة المبنية في المائة 40 مسؤولة عما يقرب من من البصمة الكربونية للمملكة المتحدة، فإن الجائزة المحتملة - والتكلفة - ضخمة. ستشهد هذه الالتزامات تدفق التمويل إلى مشاريع صافي الصفر الجديدة التي تهدف إلى تقليل الطاقة المرتبطة ببناء وتشغيل المكاتب، عل سبيل المثال عن طريق توليد الطاقة المستخدمة في الموقع من مصادر متجددة، باستخدام مواد مستدامة وتقصي سلاسل التوريد. لكن في الوقت الحالي يعتمد كثي من المطورين أيضا عل تعويض الكربون لخفض صافي الانبعاثات المرتبطة بالبناء، وهـي ممارسة انتقدها النشطاء باعتبارها الطريق للخروج من المتاعب. ومع ذلك، فإن الدفع إلى صافي الصفر سيضيق مجموعة المكاتب التي يمكن بناؤها أو شراؤهـا أو إشغالها، ما يترك ذيلا طويلا من المساكن لا يفي بالمعايي الجديدة ويخاطر بالوقوع في القدم. "هــل هـنـاك احـتـ ل لتدمي القيمة؟ بالتأكيد"، كما يقول كامب من ستانهوب. ويتوقع أن فجوة في الإيـجـار ستنفتح بسرعة بين المكاتب ذات الانبعاثات المنخفضة والمساكن التي من دون ذلك. لندن هي الرائدة عل مستوى العالم عندما يتعلق الأمر بتطوير المكاتب منخفضة الكربون، مع وجود نحو ثلاثة آلاف مبنى معتمد من البيئة، وفقا لنايت فرانك. لكن هذا ليس قريبا بما يكفي لتلبية الطلب الناشئ عل مساحة من 40 الصفر الصافي. تقدر الوكالة أن في المائة من إجمالي رأس المال الذي يستهدف سوق المكاتب في لندن هذا العام يركز عل المكاتب الخضراء المعتمدة. مؤهلات الاستدامة القوية، التي هي أكثر من مجرد وسيلة لجلب إيجارات أعل، قد تكون في نهاية المطاف هي مفتاح البقاء. عبارة "الأصول العالقة" - التي تستخدم عادة لوصف أنواع الوقود الأحفوري التي يجب أن تبقى في الأرض إذا أريد تحقيق أهداف الكربون، التي تخاطر بالتالي بأن تصبح عديمة القيمة - تظهر الآن في أوسـاط العقارات. تـقـول نـاتـالي بالاديتشيف، الرئيسة التنفيذية لشركة الاستثمار العقاري الكندي إيفانوي كامبريدج، المالكة لنحو ألـف عقار بما في ذلك مكاتب متعددة في لندن، إن التحول قد يكون عجيبا مثل كهربة أماكن العمل. "جــرت الـعـادة أن تكون ميزة إيجابية. الآن، هل يمكنك تخيل العمل في مبنى من دون كهرباء؟"، وتـقـول إنــه مـن دون كـل معايي الاستدامة الجديدة، فإن مبناك لن يساوي شيئا. تلتزم إيفانوي كامبريدج بجعل جميع التطورات الجديدة من .2025 الصفر الصافي بحلول لكن رفـع مستوى المباني إلى معايي محايدة كربونيا لن يكون رخـيـصـا. يـقـول ألان مــن شركـة ، التي تربط الآن خطط Landsec الـحـوافـز الخاصة بها بأهداف الصفر الصافي: "ستكون التكلفة الجسيمة هي المكان الذي تتطلع إليه للوصول إلى الصفر الصافي في عقار قائم، وليس في تطوير جديد. الاستثمار عبر هذا القطاع يصل إلى عدد كبي من المليارات. لا أحد يتحدث فعلا عن هذا الموضوع الآن". في النهاية، إذا لم يكن من الممكن تعديل المكاتب لتقليل الانبعاثات، فقد تنخفض الإيجارات إلى النقطة التي تصبح فيها زائدة عن الحاجة. يقول كامب إن أي عاما، 20 عقار يزيد عمره عـى الـذي تكون فيه المسافة قصية بين الأرضية والسقف، ونوافذه صغية، سيكون من الصعب إعادة توظيفه في استخدامات بديلة مثل المنازل وسيكون أكثر عرضة للخطر. ويثي ذلك احتمالية وجود عقارات محتضرة تتناثر في الـشـوارع، وخسارة السلطات المحلية لعائدات الضرائب وتضرر مستثمري صناديق التقاعد. عل نحو شاذ، تقادم المكاتب ذات المؤهلات البيئية السيئة قد يعني أيضا انبعاث مزيد من الكربون في أماكن مثل الحي المــالي في لندن. الشركات التي لديها أهداف الصفر الصافي تطلب مكاتب لا تصدر إلا القليل، وأرخص طريقة لإنشائها هي من خلال بناء مبان جديدة. لكن هذا يعني تدمي أو هدم المباني القائمة، وهي عملية مهدرة بشكل هائل بالنظر إلى إجمالي نفقات الكربون المتضمنة في تطوير الممتلكات الأصلية. الأجندة البيئية "لا تزال مليئة بالتناقضات التي يجب العمل من خلالها"، كما يقول آلان، الذي يقارن القرارات التي يتخذها المستهلكون بشأن استبدال سياراتهم التي تعمل بالبنزين بقرارات الشركات التي تبحث عن مكاتب جديدة. يقول: "استخدام السيارة حتى نهاية عمرها أفضل من شراء سيارة كهربائية لكي تشعر بالتحسن". هذه المخاطر لم تقتل النشاط. لكن احتمالية تدمي القيمة في أجـــزاء مـن الــســوق، وانخفاض مــعــدلات الإشـــغـــال في أمـاكـن أخرى، وعدم اليقين بشأن كيفية استخدامنا للمكاتب في المستقبل، ستؤثر جميعها بشدة في أذهان المستثمرين الذين يعدون نفقات جديدة في لندن. ما الذي يحدث بالضبط؟ في عشرات المقابلات مع المسؤولين التنفيذيين والمستثمرين والمحللين في مجال العقارات ظهر تفسير واحد بشكل متكرر: فيروس كورونا سيقسم سوق المكاتب إلى قسمين. لا يزال مطورو العقارات يراهنون على مكاتب لندن التشطيبات الراقية والردهات الكهفية لم تحم المكاتب من انهيار الطلب على المساحة. من لندن جورج هاموند تقدير شائع أن مكاتب لندن سيكون % 10 فيها عدد أشخاص أقل بحدود على أساس يومي المستثمرون على استعداد لضخ مليار جنيه في سوق 45 ما يصل إلى المكاتب في لندن .% 53 انخفض الاستثمار في مكاتب لندن خلال الأشهر الأربعة الأولى من العام الحالي 11 NO. 10083 ، العدد 2021 مايو 20 هـ، الموافق 1442 شوال 8 الخميس سرعة طرح اللقاح في المملكة المتحدة عامل جذب مهم آخر بالنسبة للمستثمرين ارتفعت معدلات الشواغر في الحي % بنهاية 8.9 المالي في لندن إلى مارس